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地标观点
(2014-01-27)
许子枋:中国房地产变奏2014
  

 

关于中国房地产有很多可说的,不该说的都说了,录在了我所著的《中国房地产大萧条还有多远》一书里。这本严肃的书成为畅销书,倒出乎我的意外。

关于中国房地产已无很多可说的了,该说的都说了。我在腾讯上发了条微博:“狼顾当今网络微博,还谈房地产的仅存两类人了,一是穷人,一是俗人,可见房地产还是不去谈了为妙。”

关于中国房地产未来发展的大趋势,其实在我的专著《中国房地产大萧条还有多远》一书中已用很多翔实的数据和严肃的逻辑做了推导:“从终极意义上来说,决定中国房地产业景气繁荣度的是中国有效适龄购房人口的变动,因此我推论中国房地产的正常繁荣可延续到2020年前后。”

但总有关涉房地产的各类人士对未来的房价心存忐忑,这就是所谓的“兴盛与焦虑”。既然端着房地产这个饭碗讨生活,面对政府领导和董事长们的疑虑与疑惑,终究还是不能免俗,也要谈谈2014中国楼市。

2014年中国房地产究竟会如何?我的观点,只是变奏,只有变奏。变奏是什么?在原旋律的基础上增加了一些修饰或者围绕原旋律的一些变形,使得乐曲具有了更丰富的表现形式。

 

变奏一、市场是区域的,房价是分化的。

其实,在2012年我就撰文指出:中国未来房价将分区域涨跌并现。

如今就2013年全年来看,一线城市和部分二线城市表现较热,房价有持续上涨和反弹的市场动因;三四线城市则由于市场供应量充裕,市场整体表现相对平淡,价格上涨动力不足,一些城市还出现了市场成交量低迷、房价下跌或停涨的状态。

针对这种市场的分化情况,未来房地产调控政策肯定要强调调控的针对性。一线城市和部分房价上涨过快的二线城市会从严落实差别化住房信贷、税收和住房限购政策。而房价开始下跌的三四线城市,则会出台消化库存,控制增量开发的相关政策。中国房地产调控正式告别“一刀切”,地方政府将因地制宜调控房地产市场。

未来,中国房地产市场将更多由“市场”发挥作用,不过对“市场”寄予过高期望,是会失望的,因为中国房地产市场或因羊群效应有可能非理性盲动。

 

变奏二、泡沫依旧美丽,泡沫破裂的响声没听见。

其实,在2011年,我就撰文《限购的行政色彩与行为色彩》指出:“为什么中国楼市泡沫似乎针都戳不破?其实关键在于中央政府的调控政策心存一念之仁,因为房地产业的支柱作用和拉动性,中央政府的心态是让楼市泡沫慢慢泄气,而不是让泡沫突然破裂。因此对行政调控的拿捏意图是控制好楼市温度在零度和零度以上的区间浮动,而非将楼市温度强行降至零度以下。”

但如楼市温度总在零度以上,资本冲动又怎会退潮?这就是所谓泡沫不破的深层原因,否则以中国如此高度行政化的国度,要戳破一个楼市泡沫还不轻而易举。

考虑到2013年缓解政府债务风险的是前所未有的卖地收入,考虑到2014年还有1000亿元的城投债要到期,考虑到国家审计署公告有四成地方债务靠卖地还债,政府不可能贸然戳破房价泡沫这层皮,这将让中国瞬间泄气,提前进入经济危机期。

总结20139月到12月,全国共有18个城市出台了楼市调控政策,在这18个城市的楼市调控或“加码”或“松绑”下,房地产市场已逐渐回归到合理区位。例如,北京、上海(楼盘)、广州(楼盘)、深圳(楼盘)等一线城市,郑州(楼盘)、西安(楼盘)、武汉(楼盘)等部分热点二线城市出台了“阶段性”收紧政策;芜湖(楼盘)、舟山(楼盘)、温州(楼盘)、徐州(楼盘)等城市则或明或暗出台了定向宽松措施,合理调节市场供需结构。

政府对不同城市的分类指导,这将导致不同城市的调控政策分化,通过政策分化有望使各地不同的市场得以均衡,供求矛盾得以部分化解,使市场回归合理。

其实就像啤酒,有点泡沫味道正好。

 

   变奏三、城镇化是对的,大城市房价也是对的。

2011年我曾在《人口变动趋势对房价影响异常深远》中指出:“一般民众甚至包括很多房地产行业高管都还简单相信:中国的城市化会继续推动全中国的房地产繁荣发展。而不会相信:即使政府主导的城市化在继续,但不同的城市,房地产业却会有不同的命运。对人口快速流入地区,其房价如果有经济基本面支持,且没有过度透资未来人口流入红利,其房价必然是坚挺的,甚至还要继续大涨,因为这部分流入人口是最有活力和对经济最有创造力的人口。而对人口快速流出地区,其区域投资价值将递减。即使是该区域的中心城市,因为这些城市的人口迁入绝对量增加了,但增量人口的素质及创造力和流入发达地区的人口是不可比的,因此其房价涨幅缺乏可持续的有效动能支持,房价是不看旺的。”

比如一线城市上海不仅仅是中国的上海,还是世界的上海,资源与机会的高度集聚,吸引高智商人群和高净值人群前往置业,所以一线城市房价飙涨是有支撑的。

但大城市总有边界,尤其中国的大城市因人口过量、基础设施承载能力而导致的交通堵塞、环境污染等,将使大城市规模临近了经济边界和物理边界。大城市不可能永远沉醉。

《南方都市报》去年年底报道,住房和城乡建设部近日正在草拟2014年重点监控房地产市场城市的名单,被列入名单的城市须从严执行限购限价等楼市调控政策,北京、上海、广州、深圳明确在列。

我更关注的是:城乡一体化和城镇化却仍有旺盛的生命力,因为这是农名进城的第一站。

我对政策的预期是,政府将以直接限制的方式抑制大城市房价上升和人口增长,而政策导向于扶植卫星城镇、中西部城市群与四五线中小城镇,以实现就地城镇化。

 

中国房地产泡沫伴随中国经济增长而诞生,也将伴随中国政治经济改革而实化。中西部城市群的高速市场化发展,三四线城市的经济稳健回升,将带动中西部地区房地产市场的健康发展;东部发达地区呼之欲出的政府组织架构和行政理念现代化、产权捍卫合法化、污染控制有效化,将稳定和激发国内高净值人群和高智商人群,继续推动东部地区房地产市场的稳定繁荣。

人的城镇化,关乎房价高低;房价的去泡沫化,关乎中国改革的前景。

 

2014,房地产是自信的;2014,民众是有信心的;2014,在房地产主旋律的基础上增加了这么多修饰和变化,使得房地产具有了更丰富的表现形式,必将变奏出更动听的乐章。

(作者系地标集团[城镇策划 地产顾问 投融并购]首席战略官)

 

    来源: 【地标顾问】  作者: 【许子枋】