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罗睛秋 近来我市的房子卖得有些吃力了。业界的朋友们也时常论及一些令人忧虑的话题，媒体的朋友也偶尔放出话来，有“脱变”、“突围”、“解困”、“整顿”之说。大家谈论的依据是：当前长沙楼市供需矛盾突出，消费者信心下降，价格虽一调再调却促而不销，上半年大规模的增量引起产品结构失衡。由此判断，业界早先所预估的楼市大调整似乎开幕了。笔者以为，市场出现波动，我们首先应冷静分析，理性思考，区别对待，尤其重要的是大家都应来努力维护市场的信心。 谈及这光景，笔者不由得想起小时候在农村的时候，每到青黄不接的时节，村里一些农户就会出现钱米紧张的事，于是东家借一升米，西家籴一石谷，以维持生活，盼着收割的日子早些到来。奶奶时常指着田里的禾苗对我们说，你看那苗子，长得多壮实呵！花生香、玉米甜，红薯芭子亲亲甜！如今，农民吃的问题早解决了，而奶奶朴素的价值观却总能启示今天。房地产开发的最终目的，就是实现人人住好房，户户皆安居，不再让老百姓在住房的问题上还有“青黄不接”的难处。作为专业人士，我们更有责任去直面这一问题，以职业精神来实践“安得广厦千万间”的美好追求。 当市场有些浮燥的时候，就有必要对房地产开发的一些基本问题还以本来的面目。原始时代山洞也是住宅，但没有交易，就形不成价格。现代社会，当住宅仍然是稀缺资源，只能由市场进行分配的时候，就必须以价格进行调节。而公平交易是允许讨价还价的，也正是这个讨价还价，也就促成了市场各要素之间的沟通。这些要素从此也变得异常的活跃起来，它们的沟通有和谐的、有序的沟通；当然也就有非和谐、非有序的接触。也正因为如此，市场才会大浪淘、优胜劣汰，让和谐、有序得以张扬，让混沌、浮燥得以压制。诚然，这一选择的结果必定是“几家欢乐几家愁”，但市场、消费者总会给那些遵守秩序、付出真诚的人以应有的回报，所谓“天道酬勤”。 房地产市场经常会出现这样的现象：有的楼盘一贯闲置，找不到买家，表现出过度的供给；同时也有的楼盘求购者买不到房，表现出过度的需求。事实上，房地产市场部分产品闲置和过度需求总是同时并存的，这也是房地产市场区别于一般商品市场的主要特点。一般说来，房地产市场的均衡都是相对的，非均衡才是绝对的。主要的原因是房地产供给具有时滞性、需求极度敏感性、房地产不可移动性、存量与增量的差异性以及不可预期性，交易楔子的插入使实际供给价格与需求价格之间不相等。今年以来，长沙房地产市场存量（空置、待售）、增量（投资、新开工、竣工）全线放量，一些重量级的大盘如金鹰城、长沙奥林匹克花园、生态城、大学城周边项目等，正在酝酿着长沙楼市产业升级的革命。而令人不解的是：衡量楼市最重要的指标——销售面积、销售额的增长却呈总体下调趋势，如果剔除一些销售过程中的“猫腻”，那么实际上我们的销售已经有些让人坐立不安了。那么，这是不是意味着已上市的中小楼盘将真的面临结构性崩盘的压力呢？与此紧密相关的一个问题就是：下半年长沙的住宅消费应该怎么进一步保持良好的发展态势？ 回答这一问题，笔者认为应首先深入思考当前影响长沙楼市发展的几个主体因素，这些因素在市场运行中发挥的作用到底如何，只有分析和把握这些信息，才可能真正找到解决问题的答案。 一是长沙楼市到底提供了什么产品？是产品的原因还是市场的原因导致供需结构失衡的？ 纵观长沙楼市快速发展的近几年，我们跳出长沙看长沙、跳出楼市看楼市的时候，不难发现长沙楼市从一开始就是沿海、发达城市的学习、模仿市场。也就是说，长沙楼市一直是先锋市场（如广州、深圳、以及后起之秀北京、上海）的追随市场，是全国主流市场的“次市场”，因为我们没有真正能在全国市场上称雄一方的旗舰型开发商，也没有真正代表湖湘文化的房地产运营模式和开发理念。这样，先锋市场上出现的东西，用不了多久，就会若隐若现地在长沙市场上看到某盘的影子，有的连名字也全盘克隆。正因为如此，长沙楼市先天性的抗风险能力就缺乏了底气。有时朋友们聚在一起的时候，经常问及这样一些恼人的问题：是不是我们湖湘文化本身没有能与现代居住文明相结合的因子？或者是现代居住文明本身对本土文化缺乏根本的溶合性？抑或是我们房地产人、文化人的发掘、归纳、理解还远远不够？当我们的产品被这一文化性的难题一再左右而看到外界名盘以居住文明大使的身份一次次地闪现于市场的时候，令我等不无感怀！由此，品质卓越的住宅首先是本土文化最彻底的传承，同时也是现代建筑艺术的本土诠释。从另外一个角度，我们今天所推出的一座座缺乏建筑之美、文化之魂的楼盘，到了若干年后，终将会像今天我们进行棚改一样，被后来的建设者当作建筑垃圾拆除。不论我们是否正视这一现实，如果本土房地产人不能够推出真正有思想、有理念的成熟型产品，长沙楼市的供需矛盾将会一直存在下去，然而，若如此，受伤的将不仅是开发商。 这两天听到一个消息，说白沙花园新盘开盘便卖了90%，数字域许会有夸大，但至少也说明了同样一个问题：长沙楼市表面上是供大于求，其实质是有效供给不足，市场上能真正满足消费者需求的楼盘总是供不应求，好房子永远不愁卖。看来，在转型时期做房地产开发商需要不断超越自我、超越对手，努力进行原创，不鸣则己，一鸣则要惊人，这样才有可能立于不败之地。 二是小盘如何玩转大盘？大盘时代如何出牌？ 业界通常把居住人口超过5万、占地面积超过100公顷的项目称之为大盘。举目一望，长沙的大盘正逐渐揭开其面纱。这些天，金鹰城接二连三地进行着品牌和价值观的推广，一篇又一篇短小却级别高的文章让世人感觉耳目一新。相比万达购物广场半版半版的攻势，金鹰城更有一种大家的气慨，他比的不是谁钱多，而是谁更有文化，更有内涵，中气十足却十分内敛，让我们仿佛看到了曾文正公的湖湘遗风。对金鹰城，我们不能不对它的来势有一个良好的预期。也正因为金鹰城，本土楼市在平淡的时节里有了些许期待，大家在期待着一个重新整体起爆的时机。 那么，处于这个节骨眼上的中小楼盘，应如何应对眼前的变局呢？一个没有余地的选择就是：既然人家选择了火车头，那你就选择做一节有特色的车厢。车头跑得越快，你挂的这个特色车厢其票房就不一定会差。大盘能轻松地以较低的边际成本获取较高的边际收益，也能因此制定新一轮游戏的规则，而这些，中小楼盘是没有资本参与的，硬撑着肚皮当一回胖子，胜算也非常小。我们换个角度来看，大盘好比是交响乐，各乐章组合十分完整；中小楼盘分散来看，好比是流行、通俗加美声，但只要我们换一个角度依区域来看，那么中小楼盘则不再形孤影单了，它们完全可能以区域为单位合纵连横，以相互弥补对方的不足，从而保全区域市场城池不失。笔者以为，盘小气势不能弱，这是中小盘参与竞争的底线。而“气”、“势”，不应是简单的广告版面，而应是细节意识、精品意识、品牌意识的不降格。在这种非对等的竞争环境里，楼盘有了气节，就可以谋求市场细分中的空档。大盘因其定位、区域的有限，往往会有一定量的市场容量覆盖不到，中小盘就可以通过全面的市场分析，精确定位，量身订做，一定有一片属于自己的市场空间。 三是政府做什么？ 有朋友说，房地产开发促使政府更高明了。这话不无道理。几年前，政府还较少有经营城市的概念，领导想得多的是如何管理城市。今天，政府各个层面的领导所表现出来的对城市经营的理解和把握水平，让业界振奋不己、佩服不己。城市的发展从另外的角度来说也是政府头脑和商业头脑的发展。长沙追求“三年大变样”，给房地产业近几年的发展无疑注入了良好的契机。经营城市的实质也就是政府以较低的成本，调用市场机制这个支点，来撬动整个城市的发展。当城市经济总量还不能够支持起谋求跨越式发展的边际成本时，政府则通常采取扩大城市区域、增加城市人口的方式，也就是通常所说的提高城市化率来达到效果。我国的现代化指标体系中对城市人口比例定为62%，深圳则定位为大于70%，目前，长沙的城市化率还只有全国指标的一半，房地产增长空间从总量上也只有一半，如果加上人口的增量和市场的变量，其想象的空间将是相当大的。因此，我们有足够的理由相信长沙楼市有可观的发展潜力。 一座城市的城市化进程，从房地产开发的角度来看，通常经历这样几个发展阶段：首先是庸俗城市化阶段，城市像摊大饼一样被动扩张，政府的思路通常是“有多少钱就画多大的图”；接下来是逃离城市的阶段，所谓城市的“空心化”，在郊外建起来的大量低成本、低品质的住房吸引了大量来自都市中心的人，政府的思路通常是“哪里有发展就画哪里的图”；城市化的高级阶段是整合发展阶段，政府以宏观的思路对城市的城市形象、产业定位、现实基础进行科学的分析后形成高屋建瓴的城市整体发展规划，用市场的力量实现城市的改造和提升，通过与市场的良性互动，一个版块一个版块地推动城市化目标的实现，也就是“看得见的手规划看不见的手，看不见的手促动看得见的手”。 |