关于中国的经济数据与工作报告，已有很多专家在解读，可以让我们去学习。在这篇札记，我选取了一个比较冷门的词汇，但我认为其将对中国未来经济发展产生更深远的影响。
    学习温总理报告，我们不能就文字论文字，如果将中国经济放在全球的大格局中，来理解温总理的报告，我们对未来中国的经济发展趋势将有更深刻的影响，因此笔者拟从“结构性用工短缺与失业率增加”这个视点来解读中国的未来经济发展趋势。

    结构性用工短缺与失业率增加，将制约实现今年的经济社会发展的主要预期目标。
    中国因教育问题和计划生育政策，导致的结构性用工短缺已经比较严重。结构性用工短缺进而导致企业适应市场变化的能力和竞争力不足。
    经济增长内生动力不足，自主创新能力不强，部分行业产能过剩矛盾突出，既导致结构调整难度加大，又会导致就业压力总体上持续增加，进而波及到医疗、教育、住房、收入分配、社会稳定等领域。
    从而制约今年的经济社会发展主要目标的实现。

    失业率是世界各国政府面临的大敌，控制失业率成为政府主要目标，由此将深刻影响世界经济格局。
    美国奥巴马政府要解决美国经济增长问题和降低失业率，最主要的伎俩是想到逼迫人民币升值，以扩大其出口，主要是汽车出口和农业出口。中国的关税和税收体系，对于想要把生产放到中国的跨国公司仍是巨大的阻碍。如果看不到美国对中国大规模的汽车出口，美国工会就不会支持与中国的贸易。美国的农业部门对美国政坛影响巨大，如果看不到中国对美农产品开放市场，农业部门就不会支持与中国的贸易。
    中美贸易必有一战，中美经济必有妥协。中国不想人民币升值，权衡政策的出现，将对中国的农业和汽车业利空。从而更增大中国的就业压力，影响中国的经济发展。
    随着中国的比较优势由廉价劳动力变为廉价资本，中国可能向美国公司开放资本市场。给美国经济以必要协助。这在美国金融体系陷入困境时，显得极为重要。这或将减轻奥巴马政府逼迫人民币升值的压力。

    结构性用工短缺将极大制约中国在国际间的竞争力。
    中国经济最终能否持续地崛起，不取决于放贷数量的多寡，而是取决于生产力的提高。在过去30年中，中国的生产力提高基本上依靠体制改革和基础设施的完善，科技创新能力滞后，商业盈利模式上的改变也有限。
    另外，计划生育政策后遗症显现，劳动力短缺现象将会在今后十年全面显现，不仅对中国出口产业构成打击，甚至会对中国的增长模式形成威胁。人口结构上的缺口需要数十年时间（甚至更长）才能修复，因此它对中国增长模式、财政负担、社会保障上所带来的冲击无可避免。
    发展经济的根本出路，在于提高人均生产力水平。中国经济不仅要由出口主导向内需驱动转型，同时必须由靠人力、资金投入拉动发展向科技创新拉动转型。这个转型是可以做到的，但目前最大的阻碍就是温总理在报告中所指出的结构性用工短缺。
    从国际看，世界经济有望恢复性增长，国际金融市场渐趋稳定，经济全球化深入发展的大趋势没有改变，世界经济格局大变革、大调整孕育着新的发展机遇。同时，世界经济复苏的基础仍然脆弱，金融领域风险没有完全消除，各国刺激政策退出抉择艰难，国际大宗商品价格和主要货币汇率可能加剧波动，贸易保护主义明显抬头，加上气候变化、粮食安全、能源资源等全球性问题错综复杂，外部环境不稳定、不确定因素依然很多。
    如果结构性用工短缺现象以及导致这个现象的深刻社会背景没有得到改变，则中国的如科技创新能力和商业盈利模式将没有大的改善，中国实现未来的社会经济增长目标将面临很大障碍。延伸阅读：卖楼吧www.mailouba.com—许子枋房地产咨询专栏。

　  因政协提案实行提出提案的时间不限、内容不限、人数不限的“三不限制”原则。提案具有广泛性，能更多地反映民意；但也会使提案流于从众的一种情绪表达，不能成为可操作。
    值得欣慰的是，这次的人民政协提案有些确实找到了真正的解决高房价之道，对未来中国的房地产业发展或将产生重大影响。

    一、理论上的解决之道：居者有其屋才是民生之道
    全国政协委员、中国城市建设控股集团总裁于炼认为，我国的保障性住房应首要解决“居者有其屋”，而不是“居者有其产”，30%至40%的居民可以通过廉租房解决。至于居者有其产，则是发展到更高阶段才能解决的问题。

    二、政策上的解决之道：保障性住房才是平抑房价的终极之道
    笔者曾写有：《中国房改最大的失误是廉租房缺位》，表达了这样的观点。

    全国政协委员、清华大学经管学院金融系主任李稻葵的提案同样有关保障性住房。他认为：我国的房地产业不能仅仅依靠市场和开发商。政府应当入市，学习新加坡和香港经验，大量建设平租房性质的保障性住房，然后以这些保障性住房为抵押，以稳定的租金为收益进行大量融资，这样可以解决地方政府住房建设资金问题。同时，这种稳定的融资形成后，能够让地方政府抛弃过去的“卖地财政”。
    他并举北京为例，政府出地，一平方米成本最多不会超过5000元，一套一百平方的房子，成本不超过50万元，而月租金可以达到2000元，这种稳定的高收益完全可以为地方政府带来良好的融资。

    三、操作上的解决之道：信贷是房价的命脉
    全国政协委员、上海银监局局长阎庆民表示：对于今年的房地产信贷政策，对开发商的开发贷款将会严格审查，提高开发商的资质要求，尤其是对一些不是以房地产开发为主业的企业控制信贷。在开发贷款收紧的同时，个人房贷方面，二套房贷已经收紧，并将严格执行。虽然一线城市房价由于供应稀缺不会下跌，但二线城市房产以及二手房可能价量齐跌。
    但我们更希望一线城市房价有较大的调整，因为他们是中国房价的标杆。它们不跌，中国房价如何会跌？
    地产观察者许子枋认为，金融信贷更应该形成差别性的区域政策，以遏制一线城市的房价上涨，同时给三四线城市的房地产发展提供空间。

    四、讨论上的解决误导：物业税能降房价
    因为，现在的贫富差距在拉开，所以有一种情绪：均贫富。开征物业税的更多原因基于此。如果有谁标示不应过早开征物业税，就会被指责为恶毒的开发商走狗或恶毒的富人。
    有政协委员建议，通过开征物业税来调节贫富，迫使富人减少对地产资源的占有，增加市场供应，进而达到调节房价目的。开征物业税，先开征房屋闲置税，然后再逐步开展物业税的征收。
    均贫富这种情绪是中国几千年固有的，如果不能以一种制度设计来保持贫富的合理差距，国家就会出现大的动乱。但如果过早地均贫富，就会获得一种牺牲效率的公正，过早均贫富的结果就是“均贫穷：大家一起穷。”
    中国国民税负已经过高，最重要的，中国目前仍处在“鼓励一部分人先富起来”的阶段，以加速经济的发展和形成中产阶级。一个现代国家的稳定，必须形成一个起到稳定器作用的中产阶级，现在中国的中产阶级还很脆弱。物业税伤害最大的是中产阶级。我在《物业税开征既不利商也不利民》有相关阐述。
    开征物业税并不一定能降房价，反而有可能产生新的副作用，基于降房价的理由来提出开征物业税，在中国为时过早。所以政策的制定要具有科学性和战略性前瞻。政协委员李稻葵也表示，物业税可能今年试点征收，但对控制房地产价格上涨，作用可能并不大。延伸阅读：卖楼吧 www.mailouba.com—许子枋房地产咨询专栏

    书如鞋，比如工具书、教科书之类，仅用来过桥，达到知识或职称的彼岸；书如底裤，可用来遮羞（这个比喻好像是黄永玉老先生的，但其原意不如此）；书如彩衣，可用来装饰炫耀，就象很多办公室大班椅后墙书柜中的煌煌精装书；书如华帽，动辄可以引经据典，增加谈吐的高雅含量。
    视书如此者，都不是书的朋友。
    真的爱书，闻其味、抚其纸，会自然生一种惬意与满足。对残害爱书的行为，恨不能杀之而后快。喜欢山东画报社的书，关键就在，这个社出的书，有书味。

    读书如密友，同喜同哀同叹。藏书如昵友，可私可占可享。
    读书是一件极私我的事，就象三毛读贾平凹，成就了一段读书人与读书人、写书人与写书人的凄美佳话。
    藏书也是一件极私我的事，象谢其章先生，一个平常人常年化、极限化、虔诚化地敬奉自己的爱好，乐在其中，终成一家，对吾类升斗小民，走过一世，也算一桩伟绩。
    有说电子出版的兴盛，纸媒出版业或许衰落，但我说，要想书籍灭绝，除非人类死绝。
    不过，现代商业社会，书终究只是很小部分人类的朋友。
    想起普希金在临终前对书说，“永别了，我的朋友！”不幸唏嘘。
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    但其实要解决上述问题，商品房预售制并不是祸首，大陆在房地产发展初期所参照学习的香港，仍然是实行商品房预售制，因为他们行政执法的规范性，这种制度不是一样的运行得很好吗？
    商品房预售制度运行到今天，显然是利大于弊。而资金监管、房屋质量、烂尾问题等的产生，在于预售制度不完善，尤其是预售监管不健全，是完全可以通过制度的完善加以解决的。否则，即使取消商品房预售制，因为行政监管不力，同样会出现新的问题。所以不从行政执法的规范性找原因，而采取简单的政策取消，这只是一个转移公众注意力的障眼法和行政不作为的道士旗。

    目前中央的主导方向是调控高房价泡沫，地方政府或行业管理者都想有所动作，有所政绩作为，这是可以理解的，但大方向不能偏。就我个人的理来看，即使要取消商品房预售制，也不应该是广西这样的经济并不是很发达地区的二线城市，应该从经济发达地区的一线城市或其某些区域城市选取试点。因为这些城市的开发商已有一定的开发实力，取消预售制将制约其囤房，这些城市房价已经很高，难道房价还能无限制高下去？所以，在这些城市取消预售制，或许利大于弊。
    而经济不发达区域城市或三四线城市取消商品房预售制，必然的后果是将造成这些城市房地产业的短期停顿，房价的非正常上涨，与中央的大力推动城镇化建设政策背道而驰的。

    南宁进行取消商品房预售制度试点的制度，据说是依据前不久国家出台政策的地方响应形式。但我认为：南宁试点取消商品房预售制度其初衷也许是为了减少商品房开发过程中的不规范行为，净化房地产市场。但偏偏是由南宁率先提出试点，似乎反映了地方政策制订者的普遍问题：政策制订的战略性眼光缺失与政策制订的差别性思维缺失，最终将导致政策短视。

    房屋预售制是一把双刃剑。从理论和现实的角度看，允许商品房预售，可以充分发挥其融资功能，扩大市场上商品房的供给能力，降低过于依赖银行给国家经济安全带来系统性风险，更好发挥房地产业对国民经济的带动作用，发挥对三四线城市城镇化建设的支持作用。但是，确实还存在许多需要进一步改革和完善的问题。地产观察者许子枋认为：取消商品房预售制度只能是地方性政策，没必要也不可能扩展至全国。如果地方政府经过细致调研，可出台地方政策，但需要与中央政策的大方向是一致的，因应整体的房地产宏观市场，既具有整体性，又有地方性特点。延伸阅读：卖楼吧 www.mailouba.com—许子枋房地产咨询专栏。

    早前不久，据传国家有关部门决定，在部分城市开展取消商品房预售制度的试点工作，广西南宁市率先大胆尝试。最近，住房和城乡建设部否认将取消商品房预售制度。

    《中华人民共和国城市房地产管理法》1994年颁布时，明确规定，商品房开发达到一定条件后可以预售。自1995年实施以来，为我国房地产事业的发展奠定了坚实的法律基础。商品房预售制度为房地产市场发展发挥的积极作用。
    2005年８月，中国人民银行的研究部门鉴于商品房预售存在的问题，在年度房地产金融报告中曾建议取消房屋预售制度，曾引起了强烈反响。
    有专家认为，从法律角度出发，取消商品房预售制度应有两种理解：
    一是政府行政管理部门不再履行行政许可的职责。商品房的预售可不再申请预售许可证，但并不明令禁止，允许企业预售行为的实施。使预售成为一种纯自主的企业经营行为。
    二是从根本上明令禁止预售行为，所有商品房均不能预售，只能是达到交房入住条件的现房销售。
    两种理解或者说是解释根本的区别在于：政府是否直接干预房地产市场中商品房销售的形式，其中的风险是否再由政府部门承担。

    但显然，目前大家热议和网民一般意义上冀望的是后一种：希望政府明令禁止商品房预售行为。
    商品房预售制度作为一种市场经济运行的行为，动用行政干预手段来“废除取消”或是“继续保留”，究竟会给房地产业的发展尤其现在全民聚焦的房价带来哪些深层次的影响呢？

    ■ 取消商品房预售制将带来的房价涨跌之变
    我始终认为，从房价决定的核心因素来看，是城市化扩张带来的对房屋的刚性需求在做基础保证，基于置产文化基因的过度投资需求是促使房价急速泡沫化的核心成因。因此，在较长一段时期，房地产将维持需求旺盛的基本格局是中长期的大趋势，对刚性居住需求的保护、对过度投资需求的抑制以实现对高房价泡沫的打压是中央政府目前一项英明的战略决策，也是保持中国经济安全平稳发展的主导国策。
    但目前因网络的过度渲染，网民情绪的过度焦虑，使对房价的态度走向了极度偏执。畏房价猛于虎，充分重视房价对经济、对普通百姓生活的破坏作用，很对！视房价毒于蝎，凡是开发商，就大加挞伐，置之死地而后快，从而影响民意的真实表达，误导相关房地产政策的制订，则不对！

    地产观察者许子枋认为，商品房预售制的最大价值在于它促使中国的房地产市场成为了一个完全竞争的市场格局。因为商品房预售制解决了很多中小房地产开发企业的资金短缺问题，保证了大多数房地产开发企业的正常运转，从而避免了房地产市场从一开始就成为一个被寡头垄断的市场。
    众所周知，一个房地产项目的开发，前期的费用包括土地出让金、城建配套费、契税、各种集资将近整体投入的30%左右，一般数额达2-3亿。一般房地产企业在前期大量投入后，后续工程的投入资金来源的渠道只有两个，一是用土地使用权作抵押贷款；二是通过预售，回笼资金，滚动开发，以保证后续工程的正常进行，按期还贷，按期交房，使开发项目得以良性循环运转。本来，在中国，中小企业向银行贷款就很难，如果再取消商品房预售制，中国的大多中小房地产开发企业将被迫退出市场。
    基于经济学常识，完全竞争的房地产市场与寡头垄断的房地产市场相比，前一种市场格局对消费者肯定是有益的，消费者拥有更多的房价定价影响力。

    有观点认为，商品房预售制度是推动房价快速上涨的重要原因之一。其理由是，由于开发商提前拿到预收款，提前收回部分乃至全部成本，于是通过囤积居奇等方式步步推高房价，而房价上涨又为开发商更方便地收取下一个项目的预收款创造了条件，这种循环推动力促使房价屡创新高。
    应该说，这种观点初看好像有理，其个别现象在上海江浙等经济发达地区也存在。但如果单就房价成因来看，这是不符合经济学原则的，因为在一个完全竞争的市场博弈中，不可能存在所有开发商在囤货提价方面能达成协调一致，因此个体开发商的囤货行为有，但不可能形成所有的开发商共同囤货以影响整个市场的房价走势。

    大多数观点认为，假设全国范围或某个区域取消商品房预售制，将迅速消亡该区域中小房地产企业，使房地产市场由完全竞争的房地产市场向寡头垄断的房地产市场转变。
    因为基于历史沿革，商品房预售方式是开发企业回笼资金、保证持续运转的主要融资渠道。一个房地产开发项目，从立项到最后完成，一方面要靠用土地使用权作抵押贷款，另一个渠道，就是靠收取预售款来获得运作资金，据调查了解，用这种方式获得资金的比例，根据不同地段，不同楼盘和本地居民购买条件的不同选择决定，一般占资金总量的30-40%，如此大的资金回笼量，一旦渠道被封死，结果显而易知。
    短期来说，中小房地产企业的退市，商品房供应量的急剧衰减，以及寡头开发企业对供应的高度垄断，对房价的影响的结果更是显而易知。房价短期恶性狂涨是不可回避的。
    这显然与中央调控房价泡沫政策的大趋势是背道而驰的。

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    出于对收益最大化的考虑，银行上浮个人住房按揭贷款的利率是必然的。
    在信贷收紧、房地产业被调控打压的大背景下，商业银行叫停“首套房贷利率7折优惠”的规则终于被打破。除中国银行外，还有数家银行也已下发了“取消七折优惠”的意见。有的银行虽未明确取消，但依据“风险定价”原则，可能部分首套房贷必须提高首付成数，才能获得7折利率。

    未来信贷利率还将走高。
    近期市场利率一直呈走高的趋势，包括贴现利率、银行贷款利率以及民间借贷利率。中国银行降低购房贷款利率优惠是消费信贷收缩的明显信号，其他银行也将逐步效仿。在市场利率走高的趋势下，首套住房贷款利率必然随着市场利率的提升而提升。
    对银行的信贷规模控制使得银行信贷头寸紧张，企业预期未来信贷头寸紧张而产生担忧，这种担忧进一步刺激了短期内的信贷需求，使得信贷需求呈现爆发趋势。与旺盛的信贷需求相比，银行信贷额度不足，这直接导致银行的定价能力增强。银行总的目标很明确：一是银行要保持快速发展，利润、规模、市场占比都要有所提升；另一方面，必须控制风险，加强管理，符合国家的宏观政策要求。

    去年因几个大城市和经济发达地区的二三线城市的房价急剧泡沫化，为全国房价树立了一个不良标杆，房价畸高既极大地触发民怨，也对经济发展和房地产业自身发展带来不可持续。因此，今年年初以对大城市房价泡沫调控为目标的一系列调控政策密集出台，使对房地产业未来发展预期急剧逆转，大多数上市房企无论业绩如何优秀，股价一泻千里。

    房地产业是房价预期严重关联产业，因预期导致的需求也是房企的命门。
    随着预期逆转，信贷收缩对购房需求的制约将逐步显现并严重化。中国房地产业是否又会重复一放就乱、一管就死的中国经济调控怪圈？

    笔者在为一些主营房地产业的集团客户做战略顾问的时候，聊得最多的还是房地产调控政策究竟会否中途出现变数？三四线城市房地产是否值得追加投资？
    作为地产观察者，笔者基于多年从事房地产的经验，以及对中国房地产不间断的宏观观察，我仍然坚持我对2010年中国房地产业判断的首发观点：城镇化将吹旺楼市吹暗房价。

    但是，因为信贷政策的调控是普调的，三四线城市尤其是四线城市，银行基于风险规避的原因，本来就有不成文的内部规则：对房企的公贷本来就惜贷或限贷。如今，个人住房按揭贷款，在风声鹤唳之中，三四线城市无论从消费信贷额度或利率负担相对一二线城市更受到挤压，因此，三四线城市房地产或将被错杀！

    但加快推进城镇化的政策将不会改变，因此，地产观察者许子枋预测：中央对以一线城市房价为标志的高房价泡沫的调控政策不会逆转，为防止宏观经济的二次探底，同时也随着地方政府的财税收入更加入不敷出，中国经济增长以及地方财政平衡对房地产的密切依赖性将再次发挥重大影响，预计今年下半年，中央对三四线城市的房地产业将有可能采取差别化的银行信贷政策和财政支持政策。
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    世界经济论坛（World Economic Forum，WEF）2010年的年会(第40次年会)将于1月27日至30日在瑞士达沃斯举行。 在1月25日收到年会详细议程之后，我仔细做了全部浏览，发现每个议题和字里行间的背后都隐含着我们这个世界是多么的脆弱，我们这个世界竟然面临着这么多的危险：金融危机、粮食危机、气候危机、人口危机、能源危机、水资源危机、民族冲突、信任危机、核武危机等等。

    世界经济论坛仅仅只是一个非官方的国际组织，总部设在瑞士日内瓦。论坛因每年年会都在瑞士的达沃斯召开，故也被称为“达沃斯论坛”。为什么一个非官方的论坛影响能得以不断扩大，与会者层次大幅得以提高？世界经济论坛为什么能成为“非官方的国际经济最高级会谈”，为什么能成为世界政要、企业精英、专家学者等研讨世界经济等问题的最重要的非官方聚会场所？究其原因，是世界经济论坛的组织者和参与者根植着一种达沃斯精神。

    什么是达沃斯精神？
    “无国界的相互理解”、“平等对话、合作和发展”是达沃斯精神。正如论坛创始人施瓦布教授所希望的那样，达沃斯论坛创造了一种特别的氛围，一种让所有参会代表解放心灵、解放思想的氛围，为参会者构建起平等绽放思想火花的平台。达沃斯世界经济论坛能逐渐成为世界经济对话、共商全球发展的最具有影响力的平台之一，就是基于这种达沃斯精神的深入人心和影响流布。

    世界经济论坛的前身是1971年由现任论坛主席、日内瓦商学院教授克劳斯·施瓦布创建的“欧洲管理论坛”。在1987年，“欧洲管理论坛”更名为“世界经济论坛”，我想是有深刻的社会背景的，达沃斯精神的产生也必然基于深刻的世界观变革。
    我重读了很久以前读过的一本书，这本书深刻地改变了我的世界观。书名是《熵：一种新的世界观》，我在1987年4月4日购得，当代学术思潮译丛，上海译文出版社1987-02月第1版第1次印刷，作者：(美)杰里米·里夫金、特德·霍华纳著，吕明、袁周译。（ENTROPY：A New World View， by Jeremy Rifkin with Ted Howard，1981 [first published 1980] by Bantam Books Editon）。
    该书从热力学第二定律出发，对熵这一物理概念作了哲学阐释，论述了政治、经济、教育、宗教等诸多领域的许多重大问题，在西方学术界引起震动，至今影响未衰。该书对科学技术的迅速发展所带来的负面影响作了深刻剖析，向追求无止境经济增长的传统经济学提出了挑战，指出科技在创造财富的同时，也给人类带来了危机和不可持续。该书所预见的世界面临的寂灭危险无疑正以一种沉重的现实展现在人类的面前。

    世界面临危险，而人类要化解全球化的危机，基础只有朴实但却异常艰难的两点：达成共识，共同行动。
    上一届的达沃斯世界经济论坛把主题定为“重塑危机后的世界”，从根本上指出今天主流世界的经济发展方式和社会治理模式出现了重大问题，已经不可持续。
    危机之后需要行动，因此这次年会的主题是：“改善全球现状：重新思考、重新设计、重新建设”。旨在对于环球主要经济、政治、社会及科技议题，提出跨学科及有系统的意见。但目前的全球合作体制显然不足以应对各种各样的紧迫问题。年会举行期间，达沃斯将举行200多场工作会议，将着重讨论改进全球合作问题，概括起来就是“重新思考价值观，重新设计合作体制，重建相关国际机构”。

    因为有了达沃斯精神，我们的世界也许还有希望。
    达沃斯论坛的价值更重要的是它让达沃斯精神成为火种，随着世界的精英思想传播而茂盛为“普遍文明”。美国政治学家亨廷顿在其《文明的冲突与世界秩序的重建》中是这样形容“达沃斯精神”的：“每年大约有一千名商人、银行家、政府官员、知识分子和记者从几十个国家聚集到瑞士达沃斯的‘世界经济论坛’。几乎所有这些人都有物理学、社会学、商学或法学的学位，从事文字或数字工作，英语相当娴熟，受雇于政府、公司和学术机构，有着广泛的国际交往，时常在他们自己的国家之外旅行。他们一般具有对个人主义、市场经济和政治民主的共同信念，这些也是西方文明所共有的。达沃斯人实际上控制了所有的国际机构，许多世界管理机构，以及大量的世界政治和军事职位，达沃斯精神因此极为重要。”（参阅塞缪尔·亨廷顿：《文明的冲突与世界秩序的重建》(The Clash of Civilizations and the remaking of World Order)（1996）新华出版社中文版）。

    因为有了达沃斯精神，我们的这个世界也许还不会变得太坏。
    这是一个最坏的时代，这也是一个最好的时代。
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    那么，究竟开征物业税对住宅物业会否造成重大影响？会不会极大降低房价？
    一般认为开征物业税能降低房价的理论依据如下：物业税一能增加持有成本，投机者望而却步，楼市供求关系逆转或缓解，房价随之下降；二是将一次性缴纳的土地出让金分成70年缴纳，占据房价主体的土地价格摊薄，房价随之下降。
    关于第一点理由，只要城市化速度不下降，那么因为土地资源的稀缺性，住房供求在较长时间还会继续维持求大于供的大格局，物业税的征收至多会遏制高端物业的持有，因为高端物业的变现难度可能更大；但对投资者持有普通住宅物业影响不大，而且会转嫁到租房者或二手房购房者头上。况且，物业税假设不是针对所有物业（除廉租房等保障房外）征收，就不会税负公平，这点肯定是行不通的。因此对按揭贷款购买普通住房的民众，可能额外又要增加更高的税负成本，这无疑雪上加霜。因此物业税开征不但不会让房价大降，反而更加加重了普通民众的税负。
    关于第二点理由，最有可能操作的模式是地方政府土地财政体制改革分步推行：一是改革土地有偿使用方式，使得土地有偿使用收入不过分集中在一次出让；二是改革土地收益的分配使用办法，使得土地的收益分配、使用更加合理。“费随房走”的模式（即开发建设期间土地使用费由开发企业交纳，业主入住以后由房屋的产权人交纳）将是变革土地财政的比较可行的模式，同时也可实现调控房价。（详细参阅《许子枋：土地闸门是调控房价泡沫的上帝之手？》），但这样的话，购房者的负担并不会降低，无非是从“朝四暮三”变成了“朝三暮四”而已。
    所以说，即使从住宅物业开征物业税的结果分析，物业税开征可能并不利民。
    至于开征物业税，房地产业肯定减速，对房地产业开发商，肯定是打击甚大的，相关言论已经很多，不再赘述。

    开征物业税既不利民也不利商，现在对开征物业税还如此热衷?那开征物业税的好处究竟在哪里？
    物业税开征之后，政府每年都会根据市场价格取走物业价值或增值部分的红利。从国外的经验看，房地产税是州以下地方财政的主要收入来源，比如美国，排除季节性因素，房地产税(财产税) 约占地方财政收入的32%，如果扣除联邦和州的转移支付收入，约占50%。因此，改革现有的房地产税制，将房地产税逐步培育成为地方政府财政收入的支柱税源，是开征物业税的一个重要目标。
    因此，显而易见，短期来看，开征物业税既不利商也不利民，开征物业税的红利归国家所有了。那国家难道不是包括了民众和企业吗？利国不就是利民利商了吗？
    我们不应忘了，国家在包含了民众、企业之外，还包含了政府。
    如果开征物业税后，政府在公共资源分配方面能做到公平和效率，对于全社会来说，以税收的方式来调整分配社会资源，既防止单一经济产业的畸形膨大带来巨大的经济泡沫风险，防止由于信贷的大量投放而引起恶性通胀，同时也防止土地及其它相关资源被严重浪费，实现整个国家的产业结构升级，同时拉动内需的均衡扩张，这些才是开征物业税的深远使命，也是政府拟开征物业税的终极意义所在吧。但如果政府在公共资源分配方面不能做到公平和效率，那开征物业税后，我们老百姓和企业的牺牲就仅仅只是一种献祭。

延伸阅读：卖楼吧 www.mailouba.com—许子枋房地产咨询专栏。

    时代的断片就是一张张历史草稿。
    言论钳制还是新闻自由，触摸报纸头条的体温，就可感知。
    这本书编选了100年间(1901-2001)中国各报刊反映的重大历史事件、见证重大历史关头的重要新闻头条。这200多篇见诸主流报端的头条新闻，让我们触摸到历史跳动的脉搏，感受20世纪的风云激荡和悲情长舞，怅望百年历史长河的壮阔波澜和荒谬潜流。

    100年来，从报刊的发行数量来看，是一种级数的跳跃，反映了教育的普及恩泽。
    辛亥革命前后，1901年，中国报刊有125家，到1912年民国临时政府成立时达250家。
    北洋政府统治期间，1920年前后，其中1921年，报刊家数达到了1124家，其中发生过迫害新闻出版业的癸丑报灾。此后，1927年南京国民政府成立的628家——1936年1503家——1949年国统区1024家。
    新中国成立后，1950年179家——1960年的1274家——1990年代中期的2000家。1901年全国125家报刊的总印数不会超过10万份，到1999年为300亿份。

    100年来，从中国人的意识形态来看，从一集到另外一集，基因未变，反映了教育最大的原罪。
    我们看到，中国人意识的疮痍远比山河的疮痍难以复原。仅仅，只看100年来，中国人在血与火中的意识掠影，常使人夜半惊魂。每一次的时代前锋之下，总是群众的盲动。无法漠视的事实是，无论是被钳制的运动，还是被主流的运动，背后总有一种暴民的盲动基因，即使在当今的网络时代。

    这200多篇头条，真实地见证了上个世纪中国社会的历史嬗变。时空恍惚，我们与历史之间不再存在距离，那个时代的人物身影，有着梦般的鲜活，也有梦魇般的恐惧。

    观照着乱世才有的言论自由和思想丰盛，享受着太平盛世才有的肉欲茂盛和物质丰沛。  
    袅袅的檀香烟雾，幻化成历史的硝烟。佛唱缕缕，悲悯着天地间的生灵。在这个夜深人不静的时刻，翻阅这本书，恍若昨日。
    延伸阅读：地标资讯 许子枋思想录

    温室效应后的异常严寒气候，正像是高热房地产业突遇凄风冷雨的绝妙对照。
    那么疾风骤雨的房地产调控政策密集出台究竟为哪般？
    我们知道，房地产绑架中国的国民经济不是预言，而早已成为现实。房地产业虽然是拉动GDP的增长极，但资本过分密集地倾斜到房地产领域，导致经济结构呈畸形发展，而金融泡沫风险的累积，正是导致中国经济发展不平衡，导致中国经济向高风险之路、向不可持续之路愈行愈近。况且，房价现在已经高到天怒人怨的地步，作为政府来讲，它有义务保障社会公平。在经济发展的结构变得畸形、社会和谐程度受到伤害的情况下，政府出台调控政策势在必然。

    但这样短时间密集调控政策的出台，是否仅仅就只是调控部分城市高房价、打压投资性购房需求这么简单呢？地产观察者许子枋认为，揭开现象，透析其深刻的本质：调控政策密集出台是两条经济发展路线斗争的结果！一条是维护既得利益集团，维持短期高GDP增长的经济发展之路，一条是新兴利益集团所倡导的牺牲短期GDP，换取以战争国力、科技、低碳、消费为标志的可持续GDP增长之路。
    这两条路线的斗争是如此异常且不为人知的激烈，目前形成的格局是暂时的博弈均势，达成的结果是中庸的平衡：适当货币宽松政策，差异化调控房价，三四线城市的继续房地产投资增长，一定速度的GDP稳定增长率。
    但平衡是暂时的，不平衡才是一种常态。调控高房价既是两条经济发展模式之路线斗争的结果，也是掩盖激烈路线斗争的一个幌子。但五年之后，新兴的利益集团或将主导新的经济世界。
    这个时候，土地闸门的开关真的很烫手。

    C1 银根-地根-房价的三角因果
    1.流动性泛滥是地价泡沫的始作俑者。
    深究美国房地产泡沫形成的原因，美联储的货币政策乃始作俑者。格林斯潘推行低利率政策，致使流动性泛滥，银行信用无节制地扩张，终于演变为次贷危机。
    继而美国次贷危机导致了全球金融危机，但令人无可奈何的是，在全球对抗金融危机的大背景下，世界各国仍然是推行流动性扩张来解决流动性泛滥的危机，因此流动性遂如长河决堤。
    中国目前还很难脱离美元体系，短期很难改变世界经济格局。世界是平的。
    在中国，地王的频繁出现，表征土地市场存在明显的资金推动型特点。土地交易市场成为投资市场，泡沫浮现。在国家信贷扩张期，获得大量贷款的央企密集进入土地市场，土地泡沫继续吹大。

    2. 地王传说续吹房价泡沫难辞其咎。
    改革开放以来，随着土地资源的资产、资本属性日益显化，在粮食安全的资源保障功能之外，土地在宏观经济运行中的作用日益增强。最近十多年来，我国几次较为显著的经济过热波动，都是地根与银根的失控互为表里，互相推波助澜。1996-1997年，2003-2004年之间的房地产过热，无不是货币供应与土地供应失控互相加剧造成的。
    囤积土地是开发商利用不可再生资源待机获取高额利润的重要方式，本该受到政府有关部门的严格监管。但是，地方政府与土地的紧密利益捆绑，演变成国家整顿土地批租背景下愈演愈烈的囤地风潮。
　　土地从吸纳货币、稳定流动性的工具，演变成制造房价泡沫、金融风暴、经济危机的催化剂，地王传说下的地价飙升对续吹房价泡沫难辞其咎。

    3. 房价泡沫破裂终将伤屋及乌。
    国土资源部提供的最新统计数据表明，最近10年来，全国土地出让收入累计达5.19万亿元，土地抵押面积、价款分别提高了7.74倍和13倍，2000年以来，我国土地抵押贷款每年以40％左右速度增加，占银行放贷比重不断增大。
    从我国目前的经济增长方式看，其两大特点是靠要素投入来支撑增长，靠出口需求弥补国内需求。从宏观经济角度来讲，就是投资率不断提高，消费率不断下降，而且投资的效率不断下降。这会使得金融系统很脆弱，随着投资效率的下降，房地产泡沫一旦破裂，金融系统内潜在的不良资产会大量增加。
    土地加速资本化，房价加速泡沫化，作为经济稳定器的土地要素已失效，因房价泡沫的破裂必定会导致金融系统的危机，从而危害中国的经济基础。

    C2 中央-地方-房商的三方博弈
    1. 中央的政策为何难免衰减宿命？
    这次中央运用了土地、金融、税收等手段的组合拳，但政策组合拳能否切实发挥调控效力呢？上有政策，下有对策，这看似是一个无法逾越的政策执行操作的怪圈，中央政策一到地方执行就形成大幅度衰减，其根源是中央政府与地方政府在房地产调控这方面存在利益背反。
    这次出台的国11条的最后一条就是将稳定房地产市场的任务实行责任制分解：省级政府负总责，地市级政府抓落实。为了服务于2010年更加动态、灵活地调整房地产调控政策，住建部房地产信息采集系统覆盖城市已经由40个扩大到90个。而高档房和普通商品房数据将分开统计。
　　2009年12月27日，人民日报发表《人民时评：遏制高房价地方政府别遮遮掩掩》也直指调控政策执行环节。
    或许，这次中央调控政策的落实会真的很有效，我们拭目以待。

    2. 地方土地财政的依赖困局何时能解？
    我们无法逃避这么一个现实，即地方政府在房地产中扮演着一个重要的利益角色。中央政府的调控政策之所以会走形变样，根源在于地方政府与与土地财政畸形依赖的生存模式。
    也许，从根本上来说，只有改变土地财政与地方政府唇亡齿寒的畸形关系，国家公共政策才可能不再为房地产利益集团做注脚，政府才能恢复中立的裁判者地位。但是事情有这么简单吗？
    早在90年代，很多地方政府财政就捉襟见肘，入不敷出。当时很多研究认为一些地方政府已经“破产”。1994年实行分税制后，土地出让金作为地方财政的固定收入全部划归地方所有，并在此后逐渐成为地方政府的“第二财政”。房地产税费和土地出让金成为地方财政不可或缺的收入来源。土地出让占地方财政预算外收入60%以上，个别市县达90%左右；从全国情况看，土地出让收入占财政收入的比重也非常高。
    从税收角度来看，尽管1997年实行的分税制改革后，地方政府除营业税收入较大,税源较稳定外，其余都是一些零星分散，征管难度较大的小税。目前我国地方政府税收增收缓慢，缺乏稳固的财源作为基础，而财政收入来源单一、结构简单，不可能在短期形成一个新的能替代房地产的财政收入来源。
    地方政府左右为难，中央政府左右难为。

    3. 在政策刀锋上行走的开发商如何选择？
    房地产业是一个资本密集性产业，也是一个政策依赖性很强的产业，房地产业既关系到国计，更关乎民生，房价成为民怨的焦点。因此房地产业既是一个关联管理政策最多的行业，也是一个政策变幻最多的产业，在这种情况下，房地产开发商很难制订比较长远的战略，房地产商基本每年都是处在政策刀锋的生死边缘，这其实也是房地产市场动荡不安，房地产开发商追求短期利益，房地产开发常常违规的根源。
    随着中央政策的进一步强化，房地产企业的垄断程度将越发加大，中小房地产企业将面临退市的危险，高度垄断的房企结成更大的利益集团。在中国，这对房价的影响究竟有多大还难以逆料。

    C3  供应-效率-体制的三管齐下
    在如此错综复杂的利益纠葛大背景下，在如此错综复杂的技术操作难度下，因土地闸门是房价泡沫的上游，其松紧把握与调控方式显然至关重要，也无限敏感。那如何通过土地闸门的把握来调控下游的房价泡沫呢？
    实施三管齐下，化解三方对弈，消弭三角恶果。

    1. 土地供应的差别化管理是有效调控房价的技术手段。
    从技术上看，地方政府通过土地储备制度垄断了土地市场，具有绝对的土地市场的调控能力，地方政府可以通过差别化控制土地供应（包括土地供应量、土地供应结构和土地供应价格）来影响并调控房地产市场。
    地方政府通过控制土地供应，平抑城市土地市场的波动，调控城市地价的合理水平，并进而通过调节土地投放实现调控房价的目标。当然，前提是必须避免开发商囤积土地。
    政府可以通过增加住房建设用地有效供应，增加保障性住房和普通商品住房土地的有效供应，加快中低价位、中小套型普通商品住房建设，以实现调控房价。

    2. 土地开发效率的提高是保障调控房价的可持续之路。
    从发展上看，在耕地红线决不容突破的硬约束下，中国的土地供应都是有限的。目前，我国城镇人均建设用地达到了133平方米（远超国际人均建设用地80多平方米），农村村庄用地也存在严重的浪费和滥用，城市化扩张过程中的城市和农村土地利用效率非常低下。
    在有限约束下，因土地开发效率的低下也直接造成土地供应不足，因此必须通过政策引导我国的城市建设走内涵式发展道路，提高土地利用效率，重视城市土地的内部挖潜，抑制土地开发的严重浪费，才能在约束条件下，严格控制建设用地的增量，形成倒逼机制，促进城市土地利用方式的转变，保障土地的有效充足供应，进而保障调控房价的可持续。
    因此，国务院办公厅《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》中第一条就强调了要提高土地开发利用效率，我们期待着相关鼓励提高土地开发利用效率的实施细则出台。

    3. 土地财政体制变革才是调控房价的根本大道。
    从根本上看，中国绝大多数城市财政收入的一半来自房地产开发的土地转让。对很多市县来说，离开新增建设用地和房地产上的财税收入，基本是入不敷出的。这已成为公论。因此，地方政府对土地市场的调控职能与追求土地收益的财政目标之间存在内在矛盾，土地供应的调控职能往往被漠视。
    因此，必须变革土地财政模式才是消除中央政府与地方政府在土地政策利益背反的终极方法，才是通过土地供应实现调控房价的根本大道。地方政府土地财政体制改革可以分步推行：一是改革土地有偿使用方式，使得土地有偿使用收入不过分集中在一次出让；二是改革土地收益的分配使用办法，使得土地的收益分配、使用更加合理。“费随房走”的模式（即开发建设期间土地使用费由开发企业交纳，业主入住以后由房屋的产权人交纳）将是变革土地财政的比较可行的模式，同时也可实现调控房价。
    延伸阅读：卖楼吧 www.mailouba.com—许子枋房地产咨询专栏。