——迎接房地产平民化时代的到来
许子枋
曾几何时，房地产广告言必称高尚，号必称豪宅，广告词极尽富贵奢想，或小资风情，使得房地产广告本身就成为了独立于我们普罗大众生活之外的一道风景。其实，当这种房地产广告演化成一股风潮的时候，从中折射出的是一个较高收入阶层的心理期许以及渴望跻身这一阶层的虚幻愿景。
这一切表征着这几年来的房地产繁荣。
长沙众多开发商的浪漫主义基于这样一个朴素的思考：作为省级城市的长沙与同级城市相比房价是偏低的，而且房地产作为稀缺产品，因此必定还会有很大的价格上行空间！因此他们坚定不移地开发高品质高价格的房子！他们坚信这是长沙房地产市场的主流！但长沙房地产真的还能够继续保持高速放量又高价格增长的双高繁荣吗？
从理论上分析，我们知道租金、利率和价格变化预期决定了当前的房地产价格。根据经济学的价格原理，本质上来说决定房地产价格的是市场供求关系。但房地产这种特殊的商品，具有双重属性，一是资产属性，二是生产和生活资料属性，因此有其特殊的价格决定方式。从大历史的角度来看，消除通货膨胀因素后，房地产价格并不是持续不变的上涨。真实房地产价格将围绕着其长期均衡值上下波动，偏离均衡值的幅度取决于各种影响力量的大小。目前，在政府各种宏观调控因素的影响下，利率提升，租金徘徊不前，对未来的价格预期犹豫不定，开发持续放量，这些将意味着什么？
我在《谁在对开发商说不？》一文中，曾阐述道：“对于长沙的房地产市场来说，已经形成了一个典型的二元结构：一边是普通的市民，他们的收入水平低，购买住房的能力很弱；另外一边是高收入群体，对于他们来说，没有购房的人已经很少，这些群体更多的只是具有投资购房的需求，但他们又是房地产市场的强力支撑。这样的二元结构市场是一个蕴含很大风险的市场，当作为投资购房的主体已经萎缩，而房地产供求的结构性矛盾又日积日深。也许不久的将来，房地产市场就要重蹈汽车市场的覆辙。多种声音，将以汹汹之势汇结成为消费者的话语霸权，它在对开发商说不！一个以买方市场为主导特征的新时代已经开启。”
这个以买方市场为主导特征的新时代就是房地产的平民化时代。
房地产的平民化标志着：房地产作为资本密集型的富人的游戏，将褪去华丽的外衣，而由普通平民来作为主导的参与者和裁判员。
房地产的平民化还标志着：房地产将不再局限为高收入人群的专宠，价格高昂的奢侈品类型的住宅将蜷缩于专属群体、作为耐用必须的消费品的住宅和同时具有投资性价值的房地产将平分天下。
房地产的平民化更标志着：房地产作为与所有人密切相关的产业将从招摇的贵族文化炫耀中洗尽铅华，融入百姓的平常生活。
为什么房地产平民化将成为市场趋势的主导？只需要从长沙市民的经济收入这一指标去衡量就可以得出结论。从居民收入分配结构和财富占有分析：约两成多的人口占有居民存款的近八成，而约八成的人口只占有居民存款的两成。这种背反结构表明，中低收入家庭占我市城镇人口的绝大多数，他们是普通住宅的消费主体，其中绝大多数需要低价位的作为必生活必需品的住宅安置。
同时我们还看到一个现象，二手房交易的急剧增长，日益活跃，从另一个侧面也证明了过去面向高端人群的房地产市场正在逐步走向平民化，而市场的平民化才是市场成熟的真正表现。所以我们也不难理解，为什么国际上把二手房市场视为“房地产发展的晴雨表”。
近几年，由于房地产市场实现了产品升级转型，迅速填补了市场空白，导致高收入阶层饥渴状态下的购房冲动，因为这种买方饥渴的存在，成就了暴利空间，导致了大量开发商开发了大多同型的产品，忽视了塑造大众化、平民化住宅品牌，造成了住宅结构性短缺。一边是高档住宅供过于求、积压空置，一边是普通百姓无房可买。经济适用房或排队等候或“有价无市”，商品房超越中低收入家庭的有效购买力，使开发偏离了市场，使庞大的平民住宅消费群体被排斥在市场之外。
随着宏观调控政策的实施，以及高收入阶层住宅拥有的饱和，结构调整势在必行。因此房地产大力开发平民化、大众化品牌住宅，是百姓的渴求、房地产市场的需求、政府的主导，也是时代的要求，具有巨大的潜在市场和广阔的发展前途。也是开发商摆脱从众效应，破除只有建高档房才有高利润的思维误区的最佳切入时点。同时也是抢占先机，占住制高点的最佳时点！
现代消费理论认为：求新、求廉、求健、求便是现代消费者四大消费取向，其中质优、价廉是消费者接受的基本要素。房地产的发展将肯定不能超越经济规律。进入性能价格比的竞争时代，进入规模与品牌制胜的阶段，开发平价优质民牌住宅就成为在房地产领域可持续发展的关键。
我们可以断言：无论何种现状的存在，都改变不了长沙房地产平民化的主流趋向，任何产品远离了自己的消费市场，都将行之不远。
2005年3月28日
注：题目来源——郑板桥诗《竹》
衙斋卧听萧萧竹，疑是民间疾苦声。
些小吾曹州县吏，一枝一叶总关情。
来源： 【地标资讯】 作者： 【许子枋】
