商业地产的“三气”观
一、真正影响商铺投资价值的因素是什么？
据地标资讯数据库抽样数据表明，长沙地区商业地产的成交活跃程度远低于住宅的成交，而且商业地产的空置量也不可忽视。很多商业市场的惨淡经营更给商业地产的交易投向阴影。随着房地产竞争的日益激烈，理性置业应成为成熟消费者投资心态的主导趋向。
商业地产的价值主要体现在其附加值上，而决定其附加值的东西绝不是一种热闹的炒作，而是长沙的经济基础、商圈的繁荣程度、管理的先进程度。
我曾归纳为三气理论：商业地产的繁荣决定于人气、景气、理气（理为动词，管理等之意）。
在投资商业地产的时候，同样可以采用一种叫做“相反理论”的投资理论，热的东西我就冷看，价高的东西我就低看。
二、长沙商业地产现在是不是饱和了？谈商业地产郊区化是不是太早了？
要评价长沙的商业地产，市场是一个裁判，不能一概而论用饱和或非饱和来判别。高端商业地产自然是清冷的，低端的商业地产（比如独立小面积的商业铺面）好象还是火暴的，这种现象当然是由长沙的经济水平和长沙居民的消费心理决定的。
至于商业地产郊区化是不是过早了，也不能一概而论，每个开发商都是用自己的资金去投资，自然会有自己的千个理由。从市场角度评判，如果该商业地产的目标群体是本埠区域，自然要看该区域的人气和居民收入水平。如果该商业地产的目标群体是外埠区域，自然要看该区域的流动人口、交通和是否具有旅游资源。
如果不考虑上述因素，要么是开发商面临困境，要么是开发商将风险转移给了不成熟的消费者，这两点对当地的经济都会有不可忽视的负面影响，这都是我们不愿见到的！
三、商业地产的三权分离和三权制衡
管理者、经营者、发展商三者应是三权分立，但由于各种因素干扰，出售部分商铺似乎很难避免，但关键是要在售和租方面取得平衡——在售的时候不要大动干戈，尽可能保留主体部分。另外，不能太注重收入，商业项目主要是为市民服务，不是为利润。但如果你做到了为市民服务，利润则随之而来。只有关注消费者，利润才能滚滚而来，这体现了市场营销的终极思想。
商业地产项目的开发商与零售商是一对矛盾体，开发商希望卖铺以回笼资金，而零售商希望只租不售保留完整产权以便于统一管理；开发商希望出租更多的商业面积，而零售商希望有更多的面积营造休闲的商业氛围；开发商希望出租后的经营由零售商自己操作，而零售商则希望有统一的机构整合资源合力营销。作为开发公司，应该专注于物业开发，同时整合社会资源的优势，不应轻易介入全新的零售领域。开发商提供的只是公共空间的物业管理，至于公共空间的文化展示、商业促销，以及各种零售组团之间、零售商户之间如何发挥综合联动效应，必须由专业管理公司完成。
商业管理不同一般物业管理，发展商要善于经营，且要与零售商共同培育市场，共同分享收益，互相依存。通过与主力店合作，发展商可以较好地利用主力店的零售经验，并通过其集聚效应带动其他片区的出租，通过其集聚力，也可减轻商店本身的营销压力。开发商与主力店的合作，还必须具备零售的能力；且开发商要完成从业主到股东、从专心做地产到与零售商一起成长升级的角色转变。因为，商业地产的精髓是期望通过持续的经营活动来获取利润。至于主力店，则应贡献专业经验，发挥营销聚集客源的能力。
（根据三湘都市报商业地产专业论坛发言整理）
来源： 【地标资讯】 作者： 【许子枋】
