——长沙房地产竞争格局大势前瞻
潘石屹好象说过，要研究一个城市，可以从卫星航拍照片的灯光明暗来分析。这是对的。要研究一个城市的房地产格局，可以登高鸟瞰，最好可以研究一下直升飞机的航拍照片。这也是对的。
鸟瞰长沙，你会发现长沙市城区是一幅生动的百衲拼图，在一片灰蒙的背景上，在流线飞畅的路网中，点缀着为数不少的小片小片的亮丽色彩。
这便是长沙市近几年房地产开发取得的成就，这种成就是不容置疑的。但我们再仔细一看，就会发现每一片亮丽的色彩都是那样的小，缺乏一片甚至哪怕只要一片气势连绵的大块状的亮丽色彩。这就是长沙市房地产市场竞争格局的最直观的诠释。
割据之势还能蔓延多久？
众所周知，天下大势，合久必分，分久必合。当20世纪80年代房地产由从国家指定开发的完全垄断的状态下松绑以来，房地产因为它几近空白的市场状态和超常利润空间的巨大诱惑，虽然经过了90年代的政府宏观调控的“霜冻”政策，涌入房地产开发行业的企业仍如过江之鲫。当今长沙房地产业，四百多家房地产开发企业正在一种我称之为理性过热的状态下割据厮杀。
每个企业因为掌控的资源有限，每个进入房地产行业的企业都有其独有的关系资源，很多企业的利润基点都是建立在这种关系资源之上，因此即使这样的房地产开发企业并没有真正完备的开发资质和开发水平，它仍然能寄生在这种关系资源上过一种怡然自得的生活。
有人说这种春秋战国之势会长期的进行下去，长沙的房地产业做不大。果真如此吗？
利润萎缩背后的一片哀声
对长沙房地产业有深刻了解的人士认为，目前长沙的房地产市场存在严重的结构性过剩，许多品质并不差的中高档楼盘销售迟滞就是一个明证。其实，中高档楼盘销售迟滞的根本原因就是，开发商对目标利润的高期望值与目标客户的购买力不足形成了强烈的反差，开发同质楼盘的严重过剩和有效需求增长的相对不足形成了尖锐的矛盾。
对于消费者来说，买房时考虑的首要因素是价格。马年伊始，偏高的房价已成为舆论关注的焦点，众多的开发商似乎对此置若罔闻。
家电降了。电脑降了。汽车降了。难道房价就不能降？市场的的大潮又有哪个开发商能够抵挡？
当房价下调成为一种市场竞争的必然趋势，利润空间的萎缩成为一种必然结果的时候，我们关注的便是这众多的房地产企业有多少还能保持赢利的水平？
生存还是毁灭演绎的并不就是悲剧！
市场并不会去伤感房价究竟有没有下调的空间？市场的价格并不是由开发商决定的，而是由消费者决定的。当市场残酷地撕开这层纱幕后，开发商才在一片惨白的光照中回想起这个久已被人遗忘的事实。
在房价众多的成本构成因素中，管理成本因其有别于其他刚性成本而凸显成为一个异常重要的因素。如何在房价下调的情况下保有合适利润空间的问题迅速转移成为如何压缩管理成本的问题。房地产开发企业实现规模经营是降低管理成本的最基本的途径。
在长沙众多行业不景气和投资回报率低的情形下，许多原先不涉足房地产领域的企业也纷纷加入房地产业。大量“机会型”和“保护型”开发企业由于没有开发经验造成管理成本过高，从而在楼盘定价时过高。在房地产市场价格向其真实价值回归的大趋势下，他们的命运并不是难以预知的。他们面临的选择只有两个：一是在市场中沉没，另就是归并强势企业。不论是哪种选择，结果只有一个：房地产业中的人才、融资、客户群等各项资源将被逐步的整合集中，从而实现规模经营。只有规模企业才可以凭借其经验、资源共享、技术优势降低管理成本，从而在一定程度上抵御房地产市场价格回归大势的挤压。
谁能攫取那稀缺的资源？
目前，在戏台般刀光剑影的房地产市场中，开发商哼着小曲，直觉得车外一片莺歌燕舞，但警醒者不时听见夹杂着的一两声夜鸟不祥的啼声。
国内外的房地产大鳄觊觎长沙房地产市场已久，我们便有必要对长沙的房地产业有一个清醒的、全盘的认识。长沙市现有房地产开发企业480多家，其中具有国家一级开发资质的企业仅有6家，实际能独立完成项目的仅30家，年开发量超过20万平方米的企业只有长房、湘诚、金海林和梦泽园4家。总的来说，与国内外房产大鳄相比，长沙的房地产开发企业在资本营运、资产经营 、技术领先、管理创新等方面存在相当大的差距。
据有关信息透露，深圳万科、大连万达均有意进军湖南，如果这两条大鳄真实地展现在我们面前时，我们该如何与之对阵？当然，本土开发商在竞争中能够拥有两个优势：一是土地储备的优势。二是与消费者的消费心理及本土文化容易相通的优势。但是，这种优势并不能袭断。
何况土地进入法定拍卖程序已是不争的事实，寄居在关系资源上的优势已变得不那么举足轻重。我们又该如何与之匹敌？
在房地产领域中，稀缺资源只有两个：一个是土地，一个是人才。谁能以一种优雅的姿态获得他们，谁就是问鼎中原的人！
谁可以问鼎中原？
大连万达集团总裁王健林曾经预言，用不了几年，中国的中小开发商将很快烟消云散。现今房地产市场的竞争已由单个项目的竞争进入到全面规模的竞争，竞争的主战场将在大发展商中展开。
其实，房地产业由国家完全垄断，到一种接近完全竞争状态的垄断性竞争，再到寡头垄断是一种历史的必然，也是市场发展的必然。因此，长沙的房地产开发企业到了进行战略调整和管理提升的转折关头，实行战略性的购并、重组和强强联手也势在必行。
不久的将来，在房地产价格向价值回归的市场运动中，在国内外房产大鳄对长沙市场虎视眈眈的催动下，在房地产企业自身生存张力下，长沙房地产业必将结束战国纷争的局面，素质低下的开发企业将不容置疑地被淘汰出局，一场三国演义的正剧将在恢弘瑰丽的湘楚大地上展开。
来源： 【地标资讯】 作者： 【许子枋】
