春眠不觉晓
——点击长沙楼市之怪现象
处处闻啼鸟与房源供应缺环
据省统计局调查，在2001年前7个月的全省房地产开发投资中，国内贷款约占23%，同比增长78.6%；企业自筹资金约占35.9%，同比增长73%。其他资金占31.2%(主要是消费者的购房定金和预售收入)，同比增长40.9%。
从上述数据我们不难看出，城镇居民个人购房者已成为推动我省房地产业发展的主要动力。经过10多年的发展，特别是1998年到2001年的发展，应该说，在城镇居民中，先富起来的一部分人、相当一部分收入有保障和收入较高的部门、行业的职工，尤其是工作年限较长的老职工都已拥有了自己的住房。
就长沙市来说，对房地产消费市场进行分析后，也具有这种统一的特征。目前急需改善住房条件和需要买房的大部分消费者，都是中低收入行业的职工和刚参加工作不久的年轻人，还包括已参与房改但房改房面积不大想换房的中年人。消费者也在逐渐改变住房“一步到位”的消费观念，从不同时期收入的实际出发，“先小房后大房，买新房换旧房”的住房梯级消费现象将成为未来几年的房地产消费市场的主旋律。这部分人群是未来房地产消费市场的主导群体也是最大的群体。
而扫描目前的长沙楼市，要么就是经济适用房，要么就是高档住宅。而缺少了一档位置处在交通比较便利，城市配套完善，价格在1500-2200元/平方米之间商品房；也缺少了一档面积从40-80平方米，位置处在市区中央部位，总价在16万元以下的商品房，而正是这两档商品房具有巨大的市场需求。
一方面是急需买房的嘤嘤啼鸣，一方面是有房无法卖的酸楚苦恼，这种供需严重背离的矛盾与利润巨大空间的机会竟然没有开发商去理会，岂不是咄咄怪事！
夜来风雨声与开发商偏执
2001年1-7月，全省在建的房地产开发投资总规模为２６３．５９亿元，增长５０．１％；在建房屋施工面积９０９．７万平方米，增长３７．６％； 新开工商品房屋面积１－７月累计３０１．１万平方米，增长２６．３％，全省商品房销售面积仅１０６．９７万平方米。截至2000年底，我省商品房屋空置率就达到了１４．７％，已处在了“空置危险区”（１４－２０％）。2001年1-7月份又新增空置商品房面积近200万平方米！
新一轮的理性过热，新一轮的无序竞争，继续导致空置面积的大幅增加。
如果加上私租公房和一户多套等，住宅存量市场的数量将令人瞠目结舌。经济学家们也分析，房屋价格偏高，人们买不起房子有多方面的原因。开发商的期望利润过高就是其中的一个重要原因。政府有关部门曾把开发商的利润定在3％，这显然不能让他们满意，开发商不甘心自己的房子卖得那么便宜，为了赚取更多的利润，于是本应该在70平方米以下的房子，开发商却把它建成了120平方米以上的豪宅；本该1800元/平方米的房子，开发商却把它卖个2600元/平方米。
2001年的长沙房地产市场已经开始充斥着巨大的泡沫。大多数商品房开发商以一种不自觉的模仿心态和跟风心理，把目标瞄准收入处在社会金字塔顶端的客户，针对中低收入群体的产品少，“广告理念贵族化、套型设计大型化、室内装修宾馆化、小区庭院公园化、住宅风格欧美化”的倾向流毒遍地。很多开发商不是为没有房子的人盖房子，而是为有房子的人盖房子，产品与主流买家错位，品种结构不合理，供给漠视实际需求。依照这种思维特点和开发方式，开发商面临的前景将可想而知。
然而，即使是在这样的情况下，全市很多房地产开发商还在掀起新一轮的大规模圈地运动，许多不是搞房地产的公司继续挤进房地产业，商品房新开工面积一天天增加，房地产业的危机也一天天加剧。
丧钟总有一天会为这种偏执而鸣！
花落之多少与经济商品房
著名经济学家魏杰和张曙光等都曾指出房价过高已背离了人们的消费能力，严厉批评房地产市场产品与主流买家错位以及开发商避重就轻的概念炒作和开发过程中盛行的照搬照抄欧美之风。告诉人们要擦亮眼睛，看清楚房地产市场繁荣表象背后的东西。
房价过高是房地产市场最大的泡沫，老百姓买房仍然是梦想。由此看来，房地产市场的供过于求并非真正意义上的供过于求，开发商最应关注的该是房子的价格了，只有把利润挤水才能挤掉房地产市场的泡沫。
长沙市房屋空置量在节节攀升，而奇怪的是房价还在急剧上升。据省统计局去年8月份统计数据，全省商品房屋平均销售价格为１１４２．５元／平方米，比上月增加３４．８元，比前年同期提高１３９．４元。其中商品住宅１０４０．４元／平方米，提高１４．５％；办公楼２１５９．２元／平方米，提高３４％。目前长沙市的商品房平均售价估计达到了每平方米2200元，一些好的地段和特殊的项目售价早已超过了3000元/平方米，而长沙市民户均年收入又是多少呢？居高不下的房价让众多购房者望而却步，门可罗雀让开发商不得不打碎了牙齿往肚里吞，很多开发商的发财美梦在销售的艰难中变成了流水落花！
国家高层管理部门似乎已经意识到了这个问题。刚上任不久的建设部负责人在2002年新年伊始就强调，今后住房发展的目标和政策应当定位于中低收入居民，体现最广大人民群众的根本利益，要继续扩大向中低收入居民的住房建设。
当然，开发商似乎也有苦难言，土地交易价格持续上涨。
2001年三季度，土地交易价格比去年同期上涨3．9％。长沙市进行的大规模城市改造和路网建设是土地交易价格迅速上涨的推动力量，房地产泡沫却是拉动土地交易价格的始作佣者。
但长沙市房价是否真的就无下调空间了呢？最近有个仁和家园倡导了一个“经济商品房”概念，就有力地回答了这个问题。一般经济适用房选地都为四类用地，因为四类用地比三类用地在地价上便宜了一个级差。仁和家园在地块属性上属三类用地，具有成熟的城市配套，省政府规划新址就选在仁和家园的对面，仁和家园又地处环线之下，猴子石大桥桥头，其价值不言而喻。该地段具有商品房的开发价值，近邻就有一个大型“高端”商品房住宅区，价格达到了2500元/平方米以上。而仁和家园的商品房起价为1428元/平方米，实际成交价还有一定折扣空间。所以说经济商品房具备了无可挑战的价格优势。
倡导经济商品房这个概念，并非哗众取宠，而是开发商对房地产市场最大需求群体的高度把握，对普通老百姓在不承受过大经济压力的情况下渴求大幅度提升生活品质心理的深刻理解，建老百姓买得起的低价位高品质商品房，使从居者有其屋到居者有佳屋。消费者的追捧也就顺理成章了，仁和家园8个月销售近800套房屋，销售的空前火爆就是一个明证。
经济商品房，将成为2002年的主导购房概念。
来源： 【地标资讯】 作者： 【许子枋】
