——长沙房地产市场大势管窥
2001年无论对世界还是中国来说，都是极不平常的一年，申奥成功、加入世贸、APEC会议的成功举办及西部大开发战略的进一步推进……
这一系列历史性事件的发生及重大战略决策的实施，使得中国成为全球关注的焦点。而中国房地产更是令人瞩目，一个崭新的、竞争的、全面市场化的未来前景正徐徐拉开帷幕。
作为内陆城市的湖南长沙的房地产，顺应经济大潮，借拉动需求的城市大规模建设良机，在房地产的政府管理部门的有力引导下，出现了一种前所未有的繁荣。
然而在一浪盖过一浪的打桩声中，我们也听见了足下土地隐隐的坼裂声。一些颇具前瞻视角的业界人士更是清楚地认识到长沙房地产将面临的种种问题和挑战。
理性过热与有效需求不足
目前长沙房地产的增长与九十年代初期有了很大的不同，当时，由于国家的政策瞬间开放，房地产业解压后几乎在一夜之间迅速胀满整个真空，银行资金大量流向房地产，形成了房地产热。但是，由于国有企业是在用国家的钱进行炒作，开发商在搞房地产开发的时候，就不会考虑市场需求的因素。随着经济形势的变化和三年宏观调控政策的实施，由于没有需求的支撑，导致了急速膨胀的房地产泡沫的破灭，很多成为银行的坏帐。
而这两年，长沙房地产投资的主体在悄然发生嬗变，中小民营企业大量进驻房地产业并占据了主导地位。长沙房地产的高速增长也是有需求支撑的，一是居民收入水平的提高和最终消费者获得银行消费信贷，支持了住房投资的增长；二是主要以商品住宅开发为主，大部分的需求为城市改扩建带来的拆迁安置。
房地产业的增长是相当快的,也与90年代初有质的不同。但我们也看到，在房地产业高速发展的背后，已经有了一些潜在的危险因素。那就是，作为个体的房地产商虽然比以前变得理性，但仍然情不自禁地有着跟风的冲动，而忽视了市场的本质也忘记了房地产的巨额风险。多个这样的个体造成了市场的总供给量远远大于有效需求的增长，因此即将出现的房地产过热与90年代的房地产过热是有所区别的，我暂且名之为“理性过热”来形容这种区别。其根本仍然是一种非理性。
虽然我市居民形成了新一轮小康生活的追求，这一需求的启动也可望得到中期性维持，但将主要集中在对大型品牌型经济适用房的需求上。虽然大部分开发商的开发理念比前些年大有进步，但是离成熟还有很大距离，大量中小开发商的涌入，开发量的巨增，而长沙的经济发展水平的刚性限制，将使中高档楼盘的销售面临更严酷的竞争。
概念时代的终结与认证时代的启幕
伴随着市场竞争的日益激烈和长沙房地产业的成熟，管理不规范、借助于政策或管理漏洞运营的企业逐步被淘汰，将是指日可待的事。长沙房地产市场这两年的"升平时代"结束后，未来几年，价值规律将越来越有效地调整房地产市场，市场对开发商本身的品质要求也将越来越高。
可以预言，长沙房地产业将出现新的变局。即将到来的2002年，长沙房地产业将面临房地产开发的门槛提高，开发商需要有更强的资金实力或融资能力；房地产竞争的白热化与营销推广的难度加大，开发商需要更强的管理能力以降低成本从而获得价格优势；房地产开发项目同质化，品牌树立与营销创新才能成为决胜市场的利器；不论是江景还是湖景，不论是全运会还是WTO，不论是智能化还是E时代，眩目的概念甚至将难以获得消费者的眼球青睐；战略、管理、创新和人才将成为企业的核心竞争力！
房地产业将启开"认证时代"的帷幕，认证既包括有标准可循的ISO9000系列的标准认证和政府认证，也包括品牌认证、文化认证和消费者认证这些软性认证，认证时代的到来将对企业的文化、管理、机制、资源整合能力提出更高的要求。
一切不能适应市场变革的开发商及其关联机构将成为竞争的落伍者，将被市场无情地淘汰出局。
丧钟为谁而鸣
从土地交易的角度来分析，目前的土地批租基本上仍然是暗箱操作。土地市场的扭曲将使地价过高，地价和各种收费过高导致房价偏高；二是因开发商的管理水平和开发规模局限造成开发成本过高也导致房价偏高；三是房地产开发商的利润预期太高也导致房价偏高。
上述三大因素将使房价降低成为一句空话，那么高房价与长沙市居民的总体收入水平的落差靠什么来填补？仅仅靠银行按揭和不动产升值的心理预期来弥补显然是不可能的。
我们也都知道价格决定于市场的供求关系，而不再决定于一个概念和开发商的美好臆想！
从目前长沙的情况来看，房地产业泡沫确实有所膨胀，表现在两个方面：一是开发商大量涌入，大的公司搞房地产开发，小的公司也搞房地产开发，很多从事其他产业的公司也纷纷进入搞起了房地产开发，于是到处圈地盖房，摊子越铺越大。很多人为想象的高额利润所吸引，忘记了九十年代初期的惨痛教训。二是中高档楼盘的销售越来越迟缓，空置量越来越大。
可以预见，因管理水平低下造成成本膨胀，因凭感觉决策造成市场定位不准，因营销缺乏创新造成楼盘空置积压的开发商将走上破产的不归路！银行因风险机制的建立与完善将不再是一根救命稻草。
真正的市场永远是一种冷酷的存在，当然只有先知先觉者才能驾御市场的前锋。这几年长沙本土的一些房地产开发商进步很快，已经逐渐走向成熟，随着入世后外资和新的开发理念的逐渐进入，长沙房地产市场的竞争将在一个更高的层面展开恢弘瑰丽的角逐，以规模方式、以规范方式、以创新理念、以符合长沙房地产市场规律的方式进入的开发商，才能在新一轮的更加严酷的刀光剑影中成长壮大。
来源： 【地标资讯】 作者： 【许子枋】
