很多业内朋友和购房的准业主都向我咨询长沙房价的走势。他们说，长沙房地产很热闹，每个项目都说他们卖得很火，但很多项目建成后，晚上的窗户却大多是黑的。你说若卖得不好的话，为什么开发商们却一个项目接一个项目开，而且开发面积越来越大。
整个就一个看不明白，明后年房地产究竟会怎样？价格会跌吗？
下面是我从实践中得出的个人观点。
一、房价走势有很强的区域烙印
房地产不同于其他流动商品，它是不动产，所以他的价格决定是有特殊性的。要谈房价，首先要确定一个区域来研究，否则就是隔鞋搔痒。比喻现在江浙沪的房价和长沙的房价走势就是完全不同的一个区域，也是完全不同的一个概念。
诚然，一个国家的政治经济形势肯定会影响甚至会有比较大的影响一个区域的房价，但那种影响基本是对所有城市都是一样的，我们把它称为系统影响。只要不是战乱或重大的经济变动，我们更关注的应该是区域内的某些区域影响因素才能对该区域具体的房价走势有比较准确的判断。
二、房价走势决定于该区域的城市经济发展水平
房地产是第三产业，其本质是服务产业，所以这个分类已经告诉了我们房地产是一种依附性的产业。
一个城市的基础产业不上去，单独来谈房价是没有意义的。我们现在想想长沙的房地产业发展的速度与长沙的基础产业和经济发展水平，很多疑惑不就迎刃而解了吗？
三、房价走势决定于区域房地产各类物业形态的供求状况
经济学里的供求决定价格理论是一个很朴素但又很有用的分析工具。但是使用的时候要分析它使用的限定条件。
就长沙房价来说，笼统的说供过于求和求过于供都是不准确的，建立在此基础上的分析那当然也就是错误的了。
从宏观上来看，长沙近两年的土地供应和土地开发急剧放量，对长沙的总体房价提升肯定是有很大反作用的。
但是具体细分物业形态，我们就会发现，就居住类物业，价格在2300元/平方米以下的物业类型（地标资讯在分析整理数据库时，将该类型物业名之为经济商品房），这类型物业属于供小于求，因此这部分物业的价格会有持续小幅上升，但它的上升空间是限定性的。
价格在2300元/平方米—3500元/平方米的物业类型是长沙上市量最大的，应该说在两年之内是供过于求的，而且供求失衡还比较严重。很多房地产公司在该价格区间搏杀，因此该区域价格是震荡型的，具体项目价格决定于开发公司的专业水平、品牌影响和项目所在区域。不同项目会有涨跌完全不同的价格走势。该类型物业的总体价格上行乏力。
价格在3500元/平方米以上的物业类型，不排除在该价格区间有天价顶级房的出现，但该类型物业的需求量在长沙很小。
对于长沙的商业物业，我们只要直观分析一下长沙最近上市的大型商业项目和空置量，再分析一下长沙的基础产业和经济发展水平，我们就不难得出长沙商业地产的价格走势了！
四、房价的走势不决定于房屋建造成本
几乎所有的房地产开发商定价的时候都是按成本利润法来定价的，包括拍卖的房产都基本是以建造成本来估价的，久而久之，我们把房地产的建造成本视同为其基准价值，其实这是一个误区。决定房地产价值的是一个很复杂的系统，他是由综合因素构成的，现在的房地产评估基本是比较粗线条的。房地产的建造成本对房价有很大影响，但他不是决定性的，房价走势决定于房地产的有效需求力！
就长沙乃至目前的中国来说，因为从长远看，房地产因城市扩容和城市土地的稀缺性决定了总体的房价还是呈上升趋势，因此房价高于其建造成本，同时也就掩盖了以建造成本作为房屋基准价值的判断依据的错误所带来的影响，但随着半市场化经济走向真正的市场经济，以房地产建造成本来作为房屋基准价值的观念将带来开发失败的风险。
