——星城休闲度假地产发展探析
1。格局：星城无处不飞花
环视当今长沙地产版图，我们不由得为长沙房地产这几年的高速发展而欣喜激动，但同时也不禁为未来三年即将展开的波澜壮阔的房地产竞争格局而惊心动魄。从南到北，香港汉业、上海城开、三湘集团、湘天—中体奥林匹克、深天健、浙江绿城、青竹湖项目群，从西到东，阳光100、凯达集团、经投实业、万科地产（拟进入）、浙江赞佳、恒广实业、香港美联、浙江南都、新锦鸿、国中控股；星沙广东碧桂园、香港兆佳等开发商大鳄手头都是千亩级大盘，这还只是不完全统计，还有为数不少的本土中小房地产开发商的旧城改造项目或小型项目也将在近三年陆续推出。
虽然２００３年１１月《长沙市城市总体规划》通过国务院的审批后，长沙市相继制定了１５片的分区规划，今年进入８２个片区控制性详细规划的编制中。详规将覆盖现有城区的５区范围（已列入总规蓝图属于未来城区的长沙县和望城县今年暂未制订），大扩城运动已是必然；虽然省府南迁，市府西迁，长株潭融城，决定了未来长沙将实现从湖南省单核城市向中南地区城市航母的嬗变。
但是，作为开发商，我们为什么会感到一种空前的压力？
目前长沙的房地产类型无外乎商用和居住使用，长沙历年的房地产销售量不到300万平方米，我曾在2001年的一篇文章《大梦谁先觉？》中写到：“在房地产业高速发展的背后，已经有了一些潜在的危险因素。那就是，作为个体的房地产商虽然比以前变得理性和专业，但仍然情不自禁地有着跟风的冲动，而忽视了市场的本质也忘记了房地产的巨额风险。多个这样的个体造成了市场的总供给量远远大于有效需求的增长，因此即将出现的房地产过热与90年代的房地产过热是有所区别的，我暂且名之为‘理性过热’来形容这种区别。其根本仍然是一种非理性。”
随着国家对房地产宏观管理政策的再度从严，尤其从消费源头给予了控制，在这三年不得不上市的拥有土地的开发商不得不思考的问题就是：在低成本竞争策略仍然有效但无大效的情况下，如何回避血烈般的同质化竞争？
我们不得不选择走差异化的竞争道路？差异化开发模式有很多，本文试图选取一个并不新颖但对未来地产将有重大影响的话题：休闲度假地产。
2。辨义：半亩方塘一鉴开
中央提出的2004年四个经济增长点是住宅、汽车、旅游、通讯。中国的旅游现在正在向休闲旅游、体育旅游等多种旅游方向发展，旅游消费越来越成为许多中等收入以上家庭的必需消费，并联了房地产与旅游特点的旅游房地产将逐渐成为房地产开发的重要领域。
尽管“旅游地产”概念早已提出，但该概念在中国的理论和实践支持实际上非常薄弱：从国外舶来的理论暂时还没有入乡随俗，除了象三亚、杭州具有某种得天独厚资源的城市有足够的国内国际有效消费者支撑外，一般内地城市的旅游地产消费支撑很弱。
我们知道，“旅游地产”主打的“分时度假”概念，局限在“假日经济”，时空范围受到限制，人们休闲度假选择的自由度受到限制，度假时间过于集中容易形成“瓶颈”，不太符合中国当前国情。与西方许多国家的 “带薪休假制度”不同，一年中给予职工几天乃至一个月的带薪休假的国内企业很少，大多数人外出旅游仍是依靠“五一”、“十一”等国家法定假日。而且“旅游地产” 依靠的是旅游，在时间之外还需要大量的金钱，这也是受到中国目前居民总体收入水平限制的。
因此有必要提出“休闲度假地产”概念。
将“休闲度假地产”概念从“旅游地产”概念中分立，最主要的是强调它与“旅游地产”的重大区别体现在地域上，“休闲度假地产”更关注的是本地域的投资者和消费者。
3。溯源：问渠那得清如许
我们知道，度假地产的主要形式，即分时度假（英文名TIMESHARE），起源于六十年代的法国，当时欧美国家经济发展稳定，中产阶级成为社会主流，旅游业发展迅猛。在旅游创新过程中，瑞士企业家亚历山大·耐首先提出分时酒店（TIMESHARE HOTEL）的概念，即出售在一定时期内使用酒店住宿或娱乐设施的权利，该权利可以上市转售、转让或者交换。七十年代，第一批真正意义上的分时酒店在法国阿尔卑斯山旅游区诞生，并立即在瑞士和欧洲其他国家传播开来，引进美国后得到了迅速的发展，之后的20年里逐渐向北美、加勒比海地区和太平洋地区发展，并扩展到世界各地。
今天，在全世界80多个国家和地区已有4145家左右的分时度假的度假地。已有来自于世界174个国家和地区的超过450万个家庭拥有至少一周的分时度假时段。全球有150个国家的540万人拥有分时度假产权，预计2009年，全球的分时度假营业收入将达到2000亿美元。
度假地产的的主要物业形态是产权式酒店。产权式酒店的经营方式是开发商在度假地投资建设星级酒店或度假村，然后将房间或度假屋的产权分散出售给客户，客户每年来消费一定时间，其他时间则将房间或度假屋委托给酒店经营管理。
产权式酒店的成熟发展基于以下三个条件：
一是中产阶级的崛起形成具有足够消费能力的有效客户群。
二是产权式酒店所在地具有先天的观光、休闲等旅游资源。国外的产权式酒店多建在具备3S（阳光、海滩、海水）条件的地区，或者是自然风光独特、休闲娱乐设施齐全的地区。
三是建立了分时度假消费的支撑体系。分时度假指消费者每年都有一个固定的度假计划，因而度假酒店或度假村能把房间或别墅的使用权以周为单位分时段卖给多个客人，使用权的期限可以是20年、30年甚至更长的时间。顾客购买了一个时段（即一周）的使用权后即可每年在此享受一周的度假，与此同时还享有该时段权益的转让、馈赠、继承等系列权益及公共配套设施的优惠使用权。后来经过发展，又形成了分时度假交换体系，该体系提供一种分时度假权的交换服务，当顾客某一年决定不在自己购买了分时度假权的酒店居住休闲时，他可以通过交换体系交换各地隶属于该网络的任何一家酒店的等值使用权。这种分时度假交换体系同产权式酒店相结合后，无疑使产权式酒店具有了一地投资异地享受的更大诱惑力。
分时度假在国外已经发展了30多年，近几年传入中国后，暂时出现了水土不服的现象：就现阶段我国居民的总体收入水平而言，在发达国家算不上豪华的分时度假产品在中国成了奢侈品；另外，带薪休假制度尚未普遍实施，大多家庭很难提前确定自己的度假时间，使得度假难以分时。最重要的，相关管理部门对分时度假尚未出台明确的支撑体系。
