房屋销售率，谁也绕不开的话题。在今年长沙房地产冬交会上，无庸置疑有少数楼盘火了一把，这应该是接近年关的回光返照和某些倡导产品主义楼盘的局部成功！
2003年后，湖南房地产业会否“哀鸿遍地”？房价能否降下来？湖南地产商如何打好这场房地产“省内外争夺战”？就这三个问题，是湖南地产商无法回避的问题。
谁能看清2004年我们大家普遍关注的湖南房地产业的发展命运问题？
要看清2004年的湖南地产，可以看以下五个方面：
一是省外和境外游资对湖南房地产市场带来相当大的资本冲击，有可能颠覆湖南地产格局。新进入的房地产资金首当其冲会进入长沙，对湖南的核心城市的房地产市场产生较大影响，短期看对地州市暂时不会产生严重影响。只是这一轮运动挤出的长沙开发商涌入地州市，才会上演一曲惊人的相似。
二是更务实的居住规划理念会带来很大的影响，但以深圳为始作俑者的“美图”规划观念仍然是死而不僵。2004年房地产开发中的等值规划、均好户型设计将逐渐被接受，一些“欧洲小镇”、欧陆风情项目将渐离人们的视线。虽然居住理念之间的冲突和磨擦不会像商品竞争那么简单，但供求的严重失衡给消费者带来了巨大的收益，真的好才会真好，这是一个颠扑不灭的真理。
三是短期的、局部的房地产价格可能下降。虽然某些建材特别是新兴建材价格的明显提高，地价的稳中有升可能会引发城市的房地产价格暂时上涨，但住房需求的增加、居民收入增长远远不足以赶上房屋供应的急剧扩张，不少现金流遇到困难的楼盘就有可能会不约而同推出跳水价，另外银行的拍卖房同样有可能冲击市场。
四是多数房地产企业会在竞争中逐渐退出消亡，剩下1/3的房地产企业将主导市场，其中省外房地产公司将充当重要的“落井下石”的角色。悲观预测：5－10年，目前80％以上的省内房地产企业会在竞争中消亡，省内会逐步形成三十家左右的跨区域经营的房地产企业。大部分从包工出身的或项目型的湖南本土房地产企业普遍规模小，技术水平低，企业管理没有进入基本的现代层面，在今后激烈的房地产竞争中很可能一败涂地。
五是湖南房地产界人才资源的稀缺和同质化也对湖南房地产企业的升级换代助益不多。
能在2004年房地产市场大战中最终胜出的房地产企业，将逐渐成为湖南房地产业的领导者，但基本上不会是省外企业和境外企业。
理由有三：
一是一些主动型的湖南房地产企业已有较充分的应对准备。
二是湖南房地产企业具有不可替代的地头蛇优势，某些本土资源和政府资源是多年而得，是外地企业不可短期取代的。而省外企业和境外企业的目标大多是项目型的地产公司。
三是湖南房地产企业的文化优势十分明显。房地产开发不是砖、瓦、沙、石的简单堆砌，还要受到湘楚风俗、宗教意识、生活习惯等各种因素影响。区域的消费者一定喜欢区域特色。
湖南中小房地产商2004年后应该如何生存？
不外乎三条路：
一是除了要在规划设计、施工水平、管理服务、人才积聚这些公认的弱项上下功夫外，更应在差别性领域苦练“内功”：建立创新机制，领先竞争对手；对市场进行细分，根据自身的规模和管理水平确定“差别性作战区域”。
二是与同行企业建立战略联盟，共同造市和造势。
三是管理上升到一定层面的房地产企业可进行资本运营，以迅速做强做大，通过规模赢利来实现可持续发展。
