一、长沙教育地产发展历程的简单总结
在长沙楼盘与名校的结合大致有以下四种对接模式，都停留在原始阶段，并没有进行深度系统的策划和挖掘。
1、依山取势。一些楼盘就在名校附近，由于其位置的稀缺性，因而有着天时地利人和的难得“运气”。例如雅礼中学边的福临阁。因政府对其住宅项目建设的限制，使这一区域的住宅项目较少，竞争对手不多，项目销售自然非常容易。
2、改头换面。开发商投资改善周边学校的硬件设施，试图与学校即进入“共荣圈”，做过尝试的有维一星城。这种就地取材式的办校方法其实是一种赞助性质，即开发商为周边学校提供校舍改造或办学经费上的改造，学校为小区业主提供方便的同时，也成为了开发商的配套设施。
3、民营自办。一些项目会采取投资学校硬件、向社会招聘师资的自办校方式。比较成功的是同升湖国际山庄。这种在自家地盘上盖楼对开发商来说是本行，但做教学管理就是“隔山打牛”了，临时组建起的师资不能形成一个系统的教育、教学理论，如果搞得不好有“误人子弟”之嫌。因此，目前小区中此类自办方式以幼儿园居多，象颐美园办的双语幼稚园。
4、合作办学。合作办学有民办公助、公办民助两种，基本模式是开发商出地、出资金，在校舍、设备等硬件上投资，并负责硬件设施的维护管理；学校出师资，负责日常教育教学管理。此种办校方式的好处显而易见：有力的出力，有钱的出钱，开发商与学校达成最优资源组合。比较成功的是英才园高新博才学校。
这种模式应该有必要推广，从而在根本上实现业主、政府、企业、学校的四赢局面，我想，如果地标资讯要策划一个教育地产项目的话，这就是我们要重点研究的课题。
二、教育地产为什么会有价值？
1、地标资讯观点：房地产要成功必须满足一个家庭的核心价值取向
据有关部门的最新调查显示，目前我国家庭教育投资已经超过了住房支出。可以这么说，教育是房产升值的捷径。名校、特别是大学带动了房地产发展。在名校周围，第三产业配套比较完备。还有，就是周围的人文环境相比较没有大学的城区浓厚一些。大的跨国公司往往愿意在大专院校周围设立总部基地，也是这个道理。再一个，中国社会年龄在40至55岁之间的人，对教育有特殊需求。他们自身的特殊经历，使他们对于下一代的教育特别重视。他们愿为子女多交2到6万择校费。教育和房地产的结合自然就对他们有很大吸引力。
2、地标资讯观点：教育是另类竞争力
根据资料，美国华人置业首要条件就是要求靠近好的学校。名校周围的房产置换也非常火旺。
房地产的竞争主要是硬件和软件的竞争。硬件主要是建筑、规划，软件则主要是人文环境。21世纪房地产推广的不仅仅是钢筋混凝土，更是一种居住文化，而居住文化不仅仅局限于狭隘的住区文化，而是一个大社区的概念。根据我国的传统和现在的家庭人口结构，教育产业将是一个长期稳定繁荣的产业，甚至经济周期也不足以对它构成任何威胁，这就是地产与教育联姻的核心价值所在。
3、地标资讯观点：名校不一定必然具有附加值
房地产企业的核心竞争能力在于培养并销售其高附加值。其实一些开发商建校特别是引进名校就是想为自己的物业提高附加值，目的之一就是为了增加卖点。但并一定引进名校就必然成功，它决定于操作的模式是不是专业化。
教育同地产是完全不同的两个产业，将他们捏合在一起在操作层面上就比较困难。在长沙，有教育产业经验的开发商少之又少，合作办学能够成功的也并不多见。即使有些开发商有意进入教育产业，一种成熟的产业模式形成也需要很长的时间，很难满足楼盘销售这种急迫而迅速的营销要求。
教育地产是专业地产的一种细分，是产业合作新的探索，其教育理念必须渗透到地产的项目定位、小区规划、建筑设计和营销推广过程之中。关于教育地产，需要探索的、需要实践的、需要探讨的还很多。
三、教育地产存在的几个疑问
教育，是个永远牵动人心的话题。去年，其他城市大盘和名校联姻的消息不断。各大媒体对此的报道很多，其中也有不少纠纷以及不满。
我们提出疑问：到底发展商办教育的可行性有多大？质量如何？价值在哪里？政府的职能又体现在哪些方面？甚至有人提出了质疑：教育和地产的联姻是不是反映了政府在某种程度上“缺位”？
1、办学目的——是单纯是为了销售，还是出于社会责任？
从传统意义上来看，教育完全是由国家来建设的。但是目前规划的相对滞后，促使发展商从市场和消费者的要求来办学校。发展商为什么要办教育？其中一个原因就是规划条例规定上了一定规模的大盘就必须有这样的配套设施。
非政府强制性因素——为了塑造企业本身品牌形象。另外，这也是市场的需求——现在许多家长不惜重金将孩子送到国外读书，不过也是为了更加优质的教育。如果我们在国内能够办起国际一流水平的学校，为什么还要花那么多钱到国外呢？
发展商办教育当然不仅仅是为了社会公益，这是一种无奈的选择，但既然干了，又可以说是为了公益事业。地标资讯观点：存在决定决策，社会责任和商业利益可以实现完美结合。重点中学的优质教学资源是应该“盘活”的，目的是满足中上收入水平的家庭——这一水平家庭对优质的教育有着最迫切的要求。这也就是我在上文说的实现业主、政府、企业、学校的四赢原则。
2、收费问题——政府相关管理条例滞后。
开发商办校面临一个收费的问题：学校的建设标准远远超过规划局的规定，假如按照公办学校的水平收费，学校将很难运转；多收吧，消费者又不接受，发展商陷入了两难局面。另外，区内业主和区外居民的收费又该如何区分，这仍是一个问题。还有，国有民办的学校到底应该如何收费？
涉及收费政策的问题我没有作更进一步的研究。其实在广东，教育地产发展这么多年相对成熟了，同样面临很多收费无章可循的窘境，我想长沙肯定会存在这样的问题。因此政府应该有必要进行统筹，同时鼓励企业搞民办学校，小区业主也可以到附近的公办学校就读。但现在有的配套学校采取“公办收费、发展商补贴”的办法办学，那么发展商撤出之后的经费来源便成了棘手的问题。
3、模式创新——既为了责任也为了利益，这样才有可持续发展
中国教育是落后的：一是教育投入严重不足。根据资料统计：中国在校生占全世界在校生人数的２３％，而教育经费仅占世界的２％！邓小平同志早在２０年前就提出中国的教育投入要占ＧＤＰ的４％，但直到去年这个数字才到２·７８％，远远落后于世界水平；二是教育体制的相对落后；三是观念的陈旧。未来教育的方向就是要多元化、多渠道资金办学。而政府、发展商、学校三方合作办学就是多元化的体现。
教育和地产的联姻在政府力量不足的情况下是很好的解决方案，无疑是在推动我们的教育改革。政府有必要提供相对宽松的政策和操作环境，并逐步建立规范化的制度体系。对开发商办学，应该采取鼓励、扶持、规范的做法。
在教育地产这种经济现象发展速度快于政府规划的时候，尤其需要政府的引导，对区域内的“市场量”作出评估，进行合理的规划。在发展商克服前期困难之后进行资源的后期调配，以符合可持续发展的要求。假如每个大楼盘都建立一个从幼儿园到高中的教育体系的话，势必造成资源的大大浪费。在这种情况下，只有依靠政府进行引导，使资源得以共享、优化。另外，民办学校的管理、师资、收费等都急需政府部门进行规范，解决目前水平参差不齐的状况。
